Рынок апартаментов в последние годы переживает не лучшие времена. НДС 20% для девелоперов таких проектов только усугубил положение этого формата недвижимости. На фоне этого ряд компаний решил отказаться от реализации апарт-комплексов или переформатировать их в другой формат недвижимости — например, офисы или квартиры.

Упал и спрос покупателей на апартаменты. Хотя, справедливости ради, он сократился и в сегменте классического жилья — виной тому высокие ставки по ипотечным кредитам. По данным Банка России, на 11 июня 2026 года ключевая ставка составляет 14,5% годовых. В такой ситуации многие граждане предпочитают банковские вклады покупке недвижимости.

Спрос меняется не только в сегменте апартаментов, но и на рынке жилья в целом: покупатели дольше принимают решения, осторожнее считают бюджет и сравнивают недвижимость с другими способами сохранения капитала. О том, почему одни объекты продаются быстро, а другие месяцами остаются в экспозиции, мы писали в статье «Как продать квартиру быстро и дорого: почему одни объекты уходят за 14 дней, а другие висят на рынке месяцами».

Почему апартаменты стали менее доступными

Повышение цен на строительные материалы и удорожание рабочей силы также внесли свой вклад в снижение привлекательности таких проектов. Конечная стоимость апартаментов стала менее доступной для широкого круга покупателей.

Привычная ценовая разница в 15–30% по сравнению с квартирами стремительно сокращается. А значит, покупатель все чаще задает логичный вопрос: если апартаменты уже не дают заметной экономии на входе, стоит ли выбирать именно этот формат?

Почему апартаменты все еще не исчезнут

Тем не менее пока рано говорить о полном исчезновении апартаментов как класса. Особенно с учетом ограничений на строительство жилья меньше 28 кв. м в Москве и некоторых регионах РФ.

Есть основания полагать, что инвесторы, которые и формировали основной спрос на такого рода лоты, могут переключить внимание на апарт-комплексы. Ведь они, по крайней мере пока, не подпадают под такие ограничения в том же виде, что классическое жилье.

Кроме того, банковские вклады являются краткосрочным инструментом сохранения капитала — в отличие от недвижимости, которая позволяет играть вдолгую. Особенно заметно увеличение спроса на недвижимость в периоды резкого роста курса иностранных валют к рублю.

И именно апартаменты, а не квартиры, были и остаются одним из интересных форматов для инвесторов, особенно с небольшим капиталом.

Что будет влиять на спрос

Еще один момент: ключевая ставка в России рано или поздно может пойти на спад, а вслед за ней будет восстанавливаться спрос на недвижимость — как на квартиры, так и на апартаменты.

Но каких-то послаблений со стороны государства в отношении апартаментов я бы в ближайшей перспективе не ждала. Опыт прошлых лет показывает, что в этом формате недвижимости государство не слишком заинтересовано.

Поэтому возможное оживление рынка апартаментов произойдет скорее вопреки всему происходящему, нежели благодаря каким-то законодательным инициативам.

Что это значит для покупателя

Есть риск, что не все девелоперы к тому моменту будут готовы и дальше реализовывать проекты апартаментов. Некоторые могут уйти с рынка, не выдержав высокой закредитованности и отсутствия выручки из-за падения темпов продаж.

Для девелоперов этот период становится проверкой на устойчивость: рынок новостроек уже живет в условиях более жестких правил и высокой ответственности. Подробнее об этом — в материале «Время ответственности: как отмена моратория на штрафы изменит рынок новостроек».

Возможно, к моменту, когда рынок начнет плавно оживать, он может заметно поредеть.

Поэтому апартаменты в ближайшие годы вряд ли исчезнут с рынка полностью. Но формат может стать более нишевым: для инвесторов, покупателей с понятной стратегией и тех, кто готов внимательно считать экономику сделки, а не ориентироваться только на прежнюю разницу в цене между апартаментами и квартирами.

Для частных инвесторов в такой ситуации особенно важны не только цена входа, но и локация, ликвидность и долгосрочная стратегия. О том, почему локальные инвестиции в жилье выходят на первый план, мы рассказывали в статье «Локальные инвестиции в жилье выходят на первый план».

Автор

Кристина Дудко

Коммерческий директор девелоперской компании Glincom