На фоне роста ставок по кредитам меняется характер рынка коммерческой недвижимости – из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Если при низкой ключевой ставке за столом переговоров с продавцом сидели с одной стороны покупатели с наличными или с предодобренными кредитами, то стоимость денег заставила последних выйти из переговоров. Как следствие – цену на рынке сейчас диктует инвестор, у которого есть свободные деньги.
Интерес коллективных инвестиций в недвижимость связан с тем, что они в первую очередь рассматриваются как защитный актив. Инвесторы, которые традиционно идут в недвижимость, стремятся «запарковать» свободные денежные средства и таким образом уберечь их от инфляции. Рентная доходность для таких инвесторов не является самоцелью и, как правило, составляет 3-12% годовых.
В то же время сейчас на рынке коммерческой недвижимости появляются объекты обеспечивающие доход от аренды до 20 и даже 30% годовых, без учета роста стоимости квадратных метров. Естественно, такие объекты вызывают интерес коллективных инвесторов.
Основными факторами при выборе таких объектов являются размер рентной доходности, потенциал изменения цены самого объекта недвижимости, качество арендатора. Сегодняшние инвесторы отдают предпочтение готовому арендному бизнесу (ГАБам) с крупными федеральными арендаторами.
Коллективные инвестиции ориентированы прежде всего на коммерческую недвижимость, потому что здесь сосредоточено больше возможностей. В коммерческой недвижимости выше ставки аренды в расчете на квадратный метр, здесь выше потенциал роста стоимости и самого квадратного метра. Что касается инвестиций в жилую недвижимость – то это, как правило, очень краткосрочные проекты (1-4 месяца), связанные со срочным выкупом квартир или с флиппингом.
Уже можно говорить о том, что коллективный инвестор начинает понимать свою рыночную силу, это очень важный тренд. Если в одиночку инвестору сложно приобрести тот или иной объект, он может инвестировать совместно с другими инвесторами, используя краудлендинговые платформы, и может выкупать дорогие объекты, избегая конкуренции в мелких чеках.
В зоне коммерческих интересов коллективных инвесторов:
– объекты коммерческой недвижимости, пригодные для размещения федеральных арендаторов,
– складская недвижимость,
– земли промышленного назначения.
Для того, что начать самостоятельно принимать решения, изучить тему и отслеживать тренды необходимо наблюдать за реализацией реальных рейсов. Например, на платформе “ВДело” есть инвестиционные проекты связанные с редевелопментом коммерческой недвижимости и с долгосрочным коллективным владением готовым арендным бизнесом, можно подробно рассмотреть эти проекты. Предприниматели открыто рассказывают о своем опыте на своих каналах, причем эти предприниматели структурируют свои сделки, используя цифровую инфраструктуру инвестиционной платформы «ВДело», у отдельных из них есть свои школы и академии, в которых они учат как работать с коммерческой недвижимостью и формируют сообщество единомышленников и инвесторов.
Благодаря этому, созданы все условия для того, чтобы потенциальные инвесторы имели возможность получать всю необходимую информацию и расширяли свои компетенции в данном вопросе.
автор
Сергей Федореев
Основатель инвестиционной краудлендинговой платформы “ВДело”
