Коммерческая недвижимость, как правило, представляет собой один из самых надежных способов вложения капиталов. Однако, не всегда такие объекты работают на полную мощность. Основной вопрос, который волнует инвесторов, – как эффективно использовать имеющиеся площади и повысить их доходность. В этом контексте реновация и перепродажа недвижимости становятся актуальными стратегиями, позволяющими не только увеличить капитализацию, но и преобразовать старые здания в привлекательные объекты для аренды и последующей их продажи.

Выбор объекта

Первым шагом на пути реновации является выбор подходящего объекта. Определите, какие здания имеют наибольший потенциал для улучшения. Устаревшие фасады, запущенные внутренние помещения и несоответствующая навигация могут сигнализировать о том, что объект недооценен. Также обращайте внимание на состав арендаторов: если среди них много тех, кто ищет дешевую аренду, это может стать еще одним индикатором необходимости редевелопмента.

 

Анализ района, в котором расположен объект, также играет ключевую роль. Сравните свои арендные ставки с ценами конкурентов: если они значительно ниже, есть смысл задуматься о переменах, например о реновации или редевелопменте. Чем лучше будет состояние здания, тем больше вероятность, что новые арендаторы выберут именно его.

Процесс редевелопмента

Проведение редевелопмента включает в себя несколько этапов. Сначала нужно составить план работ, который будет включать как физическое улучшение состояния здания, так и маркетинговую стратегию для привлечения арендаторов. Важно правильно рассчитать расходы на ремонт, чтобы не переоценивать будущую арендную ставку и не столкнуться с трудностями при поиске арендаторов.

 

Ошибки, допущенные на стадии планирования, могут привести к неликвидности площадей и значительным финансовым потерям. Убедитесь, что проект соответствует требованиям рынка и потребностям потенциальных арендаторов.

Запуск и управление

После завершения реконструкции можно переходить к запуску объекта. Важно иметь в виду, что по окончании редевелопмента не всегда можно сразу ожидать 100% заполняемости площадей. Возможно, потребуется предоставить арендаторам некоторый период на проведение работ, например косметического ремонта или брендирования. Условия договоров, включающие такие “арендные каникулы”, должны быть четко прописаны заранее.

 

Несмотря на то, что редевелопмент как правило приводит к росту доходности, имейте в виду, что не все арендаторы останутся на новом объекте. Ожидайте ротацию арендаторов в течение 1-2 лет после запуска, что является нормальной практикой в этой сфере.

Перепродажа после реновации

После успешного редевелопмента и заполнения объекта арендаторами стоит задуматься о возможности его перепродажи. Обратите внимание, что наибольший интерес у покупателей вызывают объекты с проверенными арендаторами и стабильным доходом. 

 

Хорошим показателем будут чеки от 15 до 20 миллионов рублей; в этом диапазоне можно ожидать высокий спрос, особенно если у арендатора есть имя.

 

Важно учитывать метраж и расположение объекта: успешная продажа возможна, если объект имеет федеральный бренд на первом этаже, тогда как арендаторы на втором этаже могут быть менее привлекательны.

Диверсификация и управление рисками

Чтобы защитить свои инвестиции, создайте диверсифицированный портфель объектов недвижимости. Важно иметь разные типы площадей, состав арендаторов и месторасположение, чтобы минимизировать риски. Экономические кризисы и изменения на рынке могут по-разному сказаться на различных его сегментах.

 

Не следует ставить все на одну арендную нишу, даже если она кажется перспективной. Например, аптеки, несмотря на стабильный спрос, могут столкнуться с тяжёлыми условиями, а торговые точки испытывают высокий уровень конкуренции.

 

Редевелопмент и перепродажа объектов коммерческой недвижимости открывают множество возможностей для инвесторов, однако успешная реализация этих процессов требует тщательного подхода, анализа и способностей к управлению проектами. При правильном планировании и исполнении можно существенно повысить доходность своей недвижимости и добиться значительного успеха на рынке.

 

автор: Сергей Колесник
Основатель редевелоперской компании «Колесник»