В условиях высоких ипотечных ставок, рынок недвижимости сталкивается с заметными изменениями. При этом, приобретение того или иного объекта становится доступно лишь тем, у кого есть наличные средства, либо тем, кто может воспользоваться специализированными программами, которые с каждым годом становятся всё более ограниченными.
Есть и другие причины снижения активности на рынке недвижимости:
- Конкуренция со стороны вкладов. Ставки по вкладам, доходящие до 20%, делают инвестиции в банки более привлекательными, чем покупка недвижимости. Зачем заниматься управлением недвижимостью, если можно просто хранить деньги на депозитах и получать высокий процент?
- Инвесторы начинают более тщательно оценивать потенциальную доходность объектов недвижимости. Например, если вы инвестируете в квартиру стоимостью 10 миллионов рублей и получаете 50 тысяч рублей аренды в месяц, ваша предельная годовая доходность составит всего около 6%.
Примечание. Формула расчета доходности:
Для получения более четкого представления о доходности нужно рассмотреть:
- Ежегодный доход от аренды:
– 50,000 рублей в месяц = 600,000 рублей в год.
- Доходность:
– (600,000 / 10,000,000) * 100 = 6%.
Этот уровень доходности является крайне низким на фоне высоких ставок по банковским вкладам, которые могут достигать 18-20%. Это сравнение заставляет многих инвесторов держать свои средства на депозитах.
Инвестиции в Недвижимость, эффективные советы и стратегии
Несмотря на все вышесказанное инвестиции в недвижимость могут быть замечательным способом создания стабильного дохода и накоплений. Главное, учитывать при этом следующие рекомендации:
- Найм управляющей компании. Это избавит вас от необходимости заниматься текущими вопросами, такими как ремонты и обслуживание.
- Личный управляющий. Если у вас несколько объектов, вы можете нанять управляющего, который будет следить за вашим имуществом, проводить ремонты и ухаживать за территорией. Это позволит вам сосредоточиться на своих делах и избежать лишних стрессов.
- Следите за прогнозами рынка недвижимости. Исторически недвижимость всегда росла в цене. Наблюдая за графиками с 90-х годов, можно заметить стабильный рост. С учетом увеличения рождаемости в стране и населения в мире, спрос на жилье будет только расти. При этом природа не создает новых земель, и с каждым годом их становится все меньше относительно растущего населения. Это говорит о том, что инвестиции в землю и недвижимость имеют большой потенциал для роста.
- Сетевое взаимодействие. Присоединяйтесь к сообществам и клубам инвесторов. Общение с опытными “коллегами” поможет вам получить практические советы и избежать распространенных ошибок.
- Обучение. Начните с чтения книг, статей и успешных кейсов в сфере недвижимости. Обучение должно стать вашим приоритетом перед тем, как вы начнете инвестировать.
- Постепенное увеличение инвестиций. Начните с небольших объектов. Можно начать с квартиры, а затем постепенно переходить к более масштабным проектам, таким как покупка строящихся объектов или деление больших площадей на студии.
- Диверсификация инвестиций. Пробуйте разные форматы, например, долгосрочную аренду, краткосрочную аренду или покупку загородной недвижимости. Каждый формат имеет свои преимущества.
Определение целесообразности инвестиций в ту или иную недвижимость
- Анализ рынка, который включает в себя проведение комплексного исследования выбранной локации: изучение цен на ее аренду и продажу. Это можно делать при помощи платформ, таких как Авито и ЦАН, а также вам поможет мониторинг отзывов и актуальности объявлений (мертвый груз и т.д.).
- Проверка объекта недвижимости. Нужно поговорить с риелторами, которые работают в интересующей вас локации, для получения инсайдерской информации о тенденциях на рынке. Также не будут лишними беседы с соседями, которые недавно приобрели здесь недвижимость, что поможет определить реальные риски и преимущества жизни в этом районе.
- Спрос и аренда. Высокая арендная стоимость может свидетельствовать о большом спросе — это хороший индикатор для инвестиционной прибыльности. Если в районе наблюдается дефицит арендуемых объектов, это также указывает на привлекательность инвестирования.
Оценка рисков
- Риски, связанные с объектом. Необходимо постоянно мониторить состояние имущества (например, предотвращение протечек или пожаров). Приходится следить и за изменениями в окружающей инфраструктуре, которые могут негативно повлиять на стоимость объекта (строительства заводов, свалок и т. д.).
- Положительные факторы. Покупка объектов в районах с растущей инфраструктурой (школы, магазины) может повысить их стоимость и спрос.
Финансирование сделок
- Ипотека против собственных средств. Ипотека может быть выгодной при низких процентных ставках, особенно в условиях инфляции, если стоимость недвижимости растет быстрее, чем банковская ставка. Вложение собственных средств дает уверенность и уменьшает финансовые риски, но в условиях высокого роста рынка использование ипотеки может ускорить возврат инвестиций.
- Стратегия строительства и продаж. Построить и продать дом за короткий срок (до года) может быть выгодным предприятием, если произведенные расчеты были сделаны правильно.
Инвестирование в недвижимость требует тщательного анализа выбранных локаций и множества других факторов, включая экономическую ситуацию, инфраструктуру и специфику местного рынка. Успех в этой сфере часто зависит от детализации и готовности быстро реагировать на изменения на рынке.
автор
Дзотти Чермен
Предприниматель, инвестор, филантроп