Доля проектов стандартного жилья на первичном рынке Петербурга за год сократилась на 14% — общая тенденция показывает, что он постепенно уступает место комфорт-классу. Это кажется парадоксальным, но во времена, когда общий бюджет и платеж по ипотеке являются для клиентов критически важными при выборе жилья, мало кто на рынке позиционирует свой проект как откровенно бюджетный и доступный.
Застройщики говорят, что покупателю всё важнее качественные характеристики, и он понимает, за что платит больше, предпочитая тот самый «комфорт». Но статистика безжалостна: «стандарт» — так теперь называют привычный «эконом» — всё же пользуется активным спросом и деньги пока побеждают.
В Петербурге сейчас в продаже находится всего 20 проектов стандарт-класса и 89 комплексов сегмента «комфорт», рассказала директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова. За год, с июля
— Считается, что жилые комплексы комфорт-класса появились после 2008 года, когда некоторые застройщики начали предлагать покупателям улучшенные версии типовых панельных домов, — пояснила она. — Новый продукт выделили в отдельный сегмент, так как он уже не соответствовал стандарт-классу, но и не мог претендовать на уровень бизнес-класса. Появление класса «комфорт» обусловлено поступательным развитием рынка недвижимости. Наступил момент, когда продукты начали усложняться, а запросы клиентов и конкуренция расти. Это закономерный процесс. Необходимо понимать, что большинство россиян приобретают квартиру раз в жизни и, как следствие, обращают внимание именно на качественные характеристики.
Как рассказала Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), доля этих двух сегментов в предложении жилья класса «массмаркет» не менялась за последние полгода: и в конце 2022 года, и в конце
Исторически сложилось, что в России нет единого стандарта классификации жилой недвижимости. Как считает Булат Мирзаханов, руководитель направления разработки продукта ГК «
— Более того, сами классы постоянно видоизменяются и меняют названия. Например, еще недавно «стандарт» называли «экономом», — говорит он. — На рынке соотношение постепенно меняется в пользу «комфорта» — мало кто из девелоперов позиционирует свои проекты как «стандарт» или «эконом». — Я сталкивался даже с практикой, когда застройщики, которые строят максимально дешевые проекты, просто не обозначают их класс. Да и потребители предпочитают заплатить больше, но и получить жилье более высокого качества.
Сегодня на рынке нет принципиального разделения на эконом- и комфорт-класс, как это было, к примеру, 10 лет назад, уточнил Дмитрий Ефремов, начальник управления ценообразования и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». По его словам, скорее речь идет о том, что есть рынок масс-маркета, к которому относятся оба этих класса. Они отличаются как характеристиками квартиры, так и самого комплекса, а также месторасположением и уровнем благоустройства. Вместе эти факторы и определяют разницу между экономом и комфортом. Они отличаются по стоимости, но конкурируют в рамках одного класса масс-маркет. Особняком стоят такие категории, как бизнес-класс и жилье элитного сегмента.
— Действительно, доля новостроек класса «комфорт» с каждым годом растет, но темпы не очень значительные, — говорит начальник отдела продаж СК «Дальпитерстрой Ольга Тихомирова, — поэтому сейчас доля нового жилья класса «стандарт» (который раньше называли «эконом») в процентном соотношении больше. И такой статус-кво будет сохраняться еще долго. Причина в том, что покупатели жилья класса «комфорт» — это представители среднего класса, а в нашей стране он немногочисленный. А посему спрос рождает предложение: большинство людей продолжают выбирать «стандарт». Что касается нашей компании, то несколько лет назад мы перешли к строительству только домов класса «комфорт» и
Как отметил маркетолог-аналитик
— Что касается класса «стандарт», то это довольно молодой термин, внедренный Минстроем в практику лишь в 2020 году, — уточнил он. — По сути это переименованный «эконом», то есть квартиры с минимальным набором опций, типовой планировкой, скромным метражом, в районах массовой застройки или на периферии города, что в конечном итоге находит свое отражение в стоимости недвижимости. Спрос на стандартные квартиры был всегда, и причин для его исчезновения в обозримом будущем я не вижу.
Сложно разделить, просто различить
Если говорить об отличиях этих двух классов жилья, то, по словам Ольги Тихомировой, для «стандарта» характерны панельные дома, отделка из самых дешевых материалов, потолки 2,5 — максимум
— «Комфорт» же означает, что дом монолитно-кирпичный или монолитно-блочный, — поясняет эксперт. — Квартиры улучшенной планировки, есть большой выбор планировок. Во всех квартирах есть балконы, а потолки высотой не меньше
— Характеристики, отличающие стандарт-, комфорт-, бизнес- и премиум-классы всё же есть, — говорит Булат Мирзаханов. — Более-менее четко они оформились примерно в 2015 году. В целом «стандарт» — самый дешевый класс жилья. Его также выдает квартирография или доля однушек и студий. В Петербурге в сегменте «стандарт» их доля может доходить до 70%, это явный признак этого класса. Для сравнения: в проектах комфорт-класса ГК «
По словам Татьяны Халиловой, для стандарт-класса характерна типовая архитектура, отсутствие сложного и детально проработанного дизайн-проекта МОПов и благоустройства, подземных, многоуровневых паркингов и дополнительных помещений — колясочных, келлеров и
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, считает, что позиционирование ЖК достаточно условно, так как пока мы не имеем четких критериев отнесения объекта к тому или иному классу. В данный момент это, скорее, маркетинговый инструмент, помогающий подчеркнуть положительные свойства проекта. Также она отметила, что в последние несколько лет на рынке видна диффузия классов жилья, когда опции из проектов более высокого уровня добавляются в проекты стандартного жилья и комфорт-класса, чтобы повысить их привлекательность.
— По общему правилу локация определяет, какой проект вы будете реализовывать, имеет ли смысл нагружать его экономику дополнительными опциями, — говорит Наталья Кукушкина. — Однако это правило не всегда соблюдается на практике. Мы знаем примеры, когда в достаточно высококлассных локациях Петербурга — таких как намыв Васильевского острова или окрестности метро «Лесная», застройщики реализовывали привычные им проекты стандартного жилья, рассчитанные на массовый спрос. Также как существуют примеры строительства в ближайших пригородах Ленинградской области проектов уровня «
Что касается цены, то сегодня жилье стандарт-класса действительно является самым доступным. По словам Татьяны Халиловой, средняя стоимость квадратного метра в стандарт-сегменте сейчас составляет
Ольга Тихомирова добавила, что ценовая разница между «стандартом» и «комфортом» может колебаться в пределах от 10 до 30 %. Это зависит от застройщика, точнее, от того, какие материалы он использует при строительстве, ведь именно они играют одну из главных ролей при формировании цены квадратного метра).
— По моим наблюдениям, в одной локации разница между «стандартом» и «комфортом» может составлять
Будет спрос, будет и класс
Булат Мирзаханов считает, что совсем с рынка стандарт-класс не уйдет. Возможно, изменится терминология.
— Также я предполагаю, что кто-то из девелоперов начнет называть «стандарт» нижним сегментом «комфорта» или «комфорт минус», — говорит он. — Сам я такую терминологию не приветствую — ГК «
— Если говорить про позиционирование компаниями своих проектов, то формата «эконом» практически нет в новом предложении, — добавила Ольга Трошева. — Он не отвечает запросам современных покупателей, так как предполагает лишь самый базовый набор характеристик. Сегодня проекты эконом-класса представлены в основном в удаленных локациях: Парнас, Колпино, Юнтолово, Шушары, Мурино, Колтуши, Всеволожск, Янино, Горелово, Новоселье.
— Мы не ожидаем, что стандарт-класс полностью уйдет с рынка в ближайшие несколько лет, — продолжила Татьяна Халилова, — во-первых, во многих небольших городах рынок не настолько развит и насыщен предложением качественного жилья, а платежеспособность населения находится на достаточно низком уровне. Вряд ли застройщики перестанут возводить комплексы стандарт-класса в таких условиях. Кроме того, корпорации строят жилье стандарт-класса для своих сотрудников, а военные структуры — для военнослужащих. Что касается развитых рынков, то очевидно, что новые проекты стандарт-класса будут строить в самых непопулярных локациях, далеко от центра города.
— В настоящий момент на продажи квартир в жилых комплексах комфорт-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области приходится порядка 80% сделок, — добавил Дмитрий Ефремов. -С точки зрения распределения спроса в зависимости от класса жилья, действительно, на рынке наблюдается смещение фокуса в сторону объектов комфорт-класса. Эта тенденция обусловлена двумя факторами. Во-первых, это требование покупателей, которым необходим более высокий уровень качества жилья желательно при сохранении доступной стоимости. Сложность в том, что при прочих равных, повышенный класс жилья автоматически влечет за собой и более высокую себестоимость строительства, так как необходим иной уровень строительных материалов, отделки, планировочных решений, а также благоустройства и обеспеченности инфраструктурой.
Вторым фактором, по словам эксперта, является изменение рынка вследствие изменений требований покупателей. Чем больше становится проектов комфорт-класса, тем менее устойчиво чувствуют себя объекты класса «эконом», и естественным образом, они начинают подтягиваться к объектам более высокого класса по качеству концепции, продуманности планировочных решений, отделки и иных характеристик квартир или же комплекса. Таким образом, продавать квартиры эконом-сегмента, конкурируя только низкой стоимостью, становится нецелесообразно. Объекты начинают повышать свою классность. Если проводить аналогии, качество тех объектов, которые сегодня относят себя к эконом сегменту, существенно выше, чем это было 5–10 лет назад.
Показатель вкуса
Российскому рынку недвижимости уже более
— Просто квадратные метры вряд ли заинтересуют потенциального покупателя, ведь сегодня важен не только сам дом, но и среда обитания, — продолжила Ольга Трошева. — Она должна быть по-настоящему комфортной, застройщик должен позаботиться обо всех деталях, учесть все потребности клиентов. Востребованы парки, скверы, общественные пространства, современные и экологичные детские и спортивные площадки, необычное и запоминающееся благоустройство двора.
Булат Мирзаханов считает, что смещение в сторону комфорт-сегмента — это хороший тренд, который демонстрирует, что девелоперы стараются улучшать свой продукт, а покупатели становятся более искушенными и лучше разбираются в жилье. Он иллюстрирует также общий рост благосостояния общества и запрос на более качественное жилье — спрос на комфорт-сегмент в основном формирует средний класс.
Дмитрий Ефремов полагает, что в ближайшие годы объектов комфорт-класса будет по-прежнему гораздо больше, чем объектов эконом. При этом нельзя не учитывать движение рынка с точки зрения предложения в сторону областных земель, которое наметилось в 2022 году.
— Предполагаю, что на рынке будет появляться все больше объектов далеко за КАД, по более низким ценам, — говорит он.- Более низкая стоимость реализации требует оптимизации себестоимости, а значит речь будет идти о том, что жилые комплексы на удалении от города по своим характеристикам будут относится к классу эконом, хотя позиционирование и ряд характеристик может относится к комфорт-классу.
По мнению Натальи Кукушкиной, перспективы возведения жилья обоих классов будут зависеть прежде всего от того, какие земельные участки будут вовлекать в оборот.
— Однако ничто не мешает застройщику в классной локации построить стандартный дом, удерживая высокую цену лишь за счет местоположения, — подытожила она. — Также никто не запрещает девелоперу даже в пригородной локации вкладывать средства в интересную архитектуру, дополнительную инфраструктуру и другие опции, присущие проектам более высокого уровня. Позиционирование иногда может преобладать над экономической рациональностью.