Арендными каникулами называют срок, во время которого арендатор имеет право не производить оплату за используемый объект недвижимости, либо же выполняет обязательства на льготных условиях. Законодательная база Российской Федерации не устанавливает такого понятия, как “арендные каникулы”, но при этом закон не запрещает их использование. Обычно данные договоренности достигаются перед подписанием договора аренды. Чаще всего, при съеме жилого помещения возможность предоставления арендных каникул определяется в устной форме, а вот при съеме коммерческого помещения такие вещи, как правило, закрепляют официально в самом договоре или дополнении к нему.
Можно сказать, что такие отношения регулируются статьей 421 ГК РФ, а также главой 34 ГК РФ.
Срок каникул
Обычно арендные каникулы устанавливаются на период от 2 недель до 6 месяцев. Но в определенных обстоятельствах этот срок может оказаться продленным. В основном, арендные каникулы берутся для проведения ремонтных работ на объекте недвижимости, их срок, в том числе, будет зависеть от состояния помещения перед сдачей в аренду.
Временное снижение арендной ставки
Далеко не всегда арендные каникулы полностью освобождают арендатора от финансовых обязательств. Иногда под этим понятием подразумевается временное уменьшение арендной платы, назначаются скидки. Но это не распространяется на платежи по коммунальным услугам. Кроме того, возможно предоставление отсрочки. То есть во время арендных каникул платежи по аренде не оплачиваются, однако после этого периода их сумма равными долями добавляется к месячной арендной плате в течение нескольких месяцев.
Когда нужны арендные каникулы
Арендные каникулы начинаются в ситуациях, когда фактически объект находится во владении арендатора, однако в данный момент по каким-то причинам использовать помещение по назначению он не может.
Чаще всего арендные каникулы предоставляются арендатору в период проведения ремонта недвижимости. Либо же арендодатель может предлагать данные условия, чтобы привлечь клиента на более долгий срок. Могут быть и другие причины для использования каникул, их сроки всегда должны быть оговорены и закреплены.
Арендные каникулы в договоре
В договоре, который определяет условия по арендным каникулам, обязательно должны быть следующие пункты:
- по каким причинам могут предоставляться каникулы (этот пункт прописывается по желанию);
- какова их продолжительность;
- обязательства по арендной плате в этот срок;
- порядок оплаты платежей.
Эти условия могут быть прописаны в отдельном разделе договора, либо же раскрыть их следует в пунктах, соответствующих этим вопросам (например, предмет договора, обязательства и тд.)
Лучше всего не выбирать условия, при которых арендные каникулы будут представлены на принципе полной безвозмездности. Это может навредить и арендодателю, и арендатору.
Налоговые последствия
Арендные каникулы могут иметь свои последствия для обеих сторон арендного договора.
Если на время каникул арендодатель уменьшит выплаты по арендной ставке, то это может привести к снижению налога на прибыль, в зависимости от применяемого налогового режима. В этом случае арендодателю необходимо доказать важность уменьшения платежей, иначе это может привести к обвинениям в сговоре с целью снижения налогов.
В случае полного освобождения арендатора от арендной платы договоренности могут расцениваться контролирующими органами, как отношения на условиях полной безвозмездности. Это приведет к тому, что арендодатель не сможет начислить амортизацию по арендуемому объекту недвижимости. Кроме того, арендодатель все равно будет обязан уплачивать НДС, размер которого в таких случаях исчисляют от рыночной стоимости подобных услуг.
В отношении арендатора аналогично имеются свои риски. Уменьшение ставки по арендной плате будет означать снижение затрат, учитываемых при расчете налога на прибыль, а также сумму НДС, которую можно взять к вычету.
Больше всего для арендатора риски возникают в случае безвозмездного использования объекта недвижимости. Подобное пользование приравнивается к внереализационному доходу. Арендатору все равно придется включить этот доход в базу по налогам на прибыль, оценив его при этом по рыночной стоимости.
Поэтому арендатору тоже необходимо предоставить серьезное обоснование снижения арендной ставки на период арендных каникул.
Итог
Арендные каникулы – это период, во время которого арендатор частично или полностью освобождается от арендной платы за пользование объектом недвижимости.
Чаще всего, арендные каникулы используются для проведения ремонтных работ на объекте. Их срок во многом зависит от состояния помещения, но, как правило, длится от 2 недель до 6 месяцев.
Условия предоставления арендных каникул лучше всего прописать в договоре или дополнении к нему.
Не стоит полностью освобождать арендатора от оплаты арендной ставки. Это может иметь негативные налоговые последствия.
автор
Элина Метелица
Руководитель департамента продаж и маркетинга ИФГ “Агастон”