В делах о самовольных постройках многое зависит от усмотрения суда. В судебной практике существуют разные позиции. По теме имеется несколько обзоров судебной практики Верховного суда и совместный пленум ВС РФ и ВАС РФ №10/22 2010 года.
Довольно долго пленум 2010 года был чуть ли не единственным актом по теме самовольного строительства, при том, что статья 222 ГК РФ не раз претерпевала изменения. В 2022 году вышел обзор судебной практики, связанной с самовольным строительством. И, наконец, 12 декабря 2023 года Верховный суд обновил разъяснения о самовольных постройках и отменил положения совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 2010 года по данному вопросу.
Что же такое самовольная постройка? Какой объект можно назвать самоволом?
Постройка самовольная, если:
– возведена на чужом земельном участке;
– возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства данного объекта (например, на участках для индивидуального жилищного строительства нельзя построить магазин);
– построена без получения разрешения на строительство и иных необходимых согласований, если то требуется в силу закона;
– построена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (например, предельных параметров, установленных правилами землепользования и застройки, требований технических регламентов, норм пожарной безопасности, экологических, санитарно-гигиенических и иных требований).
Данный перечень является исчерпывающим, но по каждому пункту есть нюансы и их немало.
Для начала поясню, что для строительства индивидуального жилого дома получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Такой объект регистрируется по дачной амнистии, она действует до 2031 года. Также существует уведомительный порядок, но он не обязателен, за исключением нескольких случаев.
А вот если вы построили административное здание, многоквартирный дом, производственное здание, тогда требуется получать разрешительную документацию.
Если строительство таких объектов велось без разрешения, придется в судебном порядке узаконить объект, но перед обращением в суд нужно в любом случае предпринять меры к его легализации, обратившись в уполномоченный орган.
Исключение – если объект построен до 1998 года, когда действовали другие нормы и не была проведена его реконструкция. Тогда мы сразу обращаемся в суд.
Что может спасти самовольную постройку от сноса, если власти предъявят подобный иск
Верховный суд неоднократно говорил, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
Суд откажет в сносе самовольной постройки, если:
– требования к строительству изменились после начала правомерного строительства или реконструкции (например, красные линии были установлены или строительство газопровода произошло после возведения здания);
– Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
– без разрешения на строительство либо уведомления о планируемом строительстве возведен индивидуальный жилой или садовый дом на предназначенном для этого участке;
– использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, — это не основание для признания его самовольной постройкой.
– возведение объекта без разрешения на строительство — признак самовольной постройки, однако наличие только одного этого нарушения не является основанием для признания его самовольной постройкой. Пленум напоминает о принципе пропорциональности и подчеркивает: снос здания — крайняя мера.
– если суд установит, что снос объекта и убытки владельца в связи с этим несоразмерны самому нарушению. Суд может сохранить постройку, если помимо отсутствия разрешения на строительство нет иных обстоятельств, которые препятствуют ее использованию, объект не создает угрозу жизни и безопасности граждан.
– при определении последствий нарушения градостроительных, строительных норм и правил суду нужно оценить его существенность. Например, нарушение при возведении объекта предельного количества этажей или предельной высоты, строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
– допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
И вот интересный вывод ВС РФ из недавнего определения: ВС вновь дал общее руководство судам подходить к вопросу о сносе самовольной постройки не формально, а устанавливать существенность нарушений при возведении объекта, а также учитывать выводы судебного эксперта. Интересно указание ВС о необходимости судам оценивать выводы эксперта об устранении нарушений в части нарушений минимальных отступов от границ участка путем получения согласия землевладельцев смежных участков на сокращение нормативных расстояний. Таким указанием Суд справедливо подчеркнул важность установления нарушения прав третьих лиц при возведении объекта – например, собственников соседних участков. Таким образом, возведение жилого дома в нарушение минимальных отступов от границ участка не нарушает прав третьих лиц и не может рассматриваться как основание для признания объекта самовольно постройкой, поскольку соседние землевладельцы вправе согласовать сокращение нормативных расстояний.
При наличии нарушений в виде высотности здания Администрация должна заявлять требования о приведении данного объекта в соответствие, а не о сносе, поскольку требование о сносе будет также несоразмерным, ведь ч. 2 ст. 222 ГК содержит именно такую формулировку “снос либо приведение в соответствие».
А вот постройка, возведенная или реконструированная без согласия других участников долевой собственности, признается самовольной.
Реконструкция многоквартирного дома без соответствующего решения или согласия, а равно и отсутствие разрешения на строительство — это основания для признания ее самовольной.
И, кстати, регистрация прав на постройку в ЕГРН не спасет от сноса, если будут выявлены нарушения.
Как легализовать самовольную постройку
Обратиться в суд с иском о признании прав собственности на самовольную постройку.
Основания:
- Вид разрешенного использования земельного участка соответствует возведенному на нем строению;
- Постройка на день обращения в суд соответствует градостроительным и санитарным нормам;
- Постройка не создает угрозы жизни и здоровью, а также не нарушает права других лиц.
- Отсутствие угрозы жизни и соответствие требованиям подтверждается заключением о техническом состоянии постройки, заключением Роспотребнадзора и МЧС.
С иском вправе обращаться:
– собственник или иной владелец участка, который не возводил постройку (например, наследник, принявший в наследство участок с самовольной постройкой, покупатель участка);
– арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, если земельный участок предоставлялся для строительства такого объекта;
При этом суд будет выяснять, действовал ли истец добросовестно и предпринимал ли надлежащие меры для получения необходимых разрешений. Формальное обращение за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, суд может посчитать злоупотреблением права и отказать в признании права на постройку. Поэтому максимально полно собираем пакет документов для подачи заявления на ввод объекта в эксплутацию.
Следует помнить, что по общему правилу срок исковой давности по искам о сносе – три года с момента, когда истец узнал о ней. Однако исковой давности нет по требованиям:
- о сносе постройки, которая угрожает жизни и здоровью граждан;
- по иску собственника участка под постройкой или смежного участка (об устранении нарушений, не связанных с лишением владения)
- по иску о признании права собственности на самовольную постройку.
Как обезопасить себя от приобретения самовольного объекта
– запросить у продавца выписку из ЕГРН на участок и объект, на нем расположенный
– построенный объект должен соответствовать ВРИ участка
– земельный участок должен располагаться в территориальной зоне, предполагающей строительство объекта
– нужно поинтересоваться у продавца, имеется ли у него разрешение на строительство
– не располагается ли земельный участок в охранной зоне газопровода, ОКН или санитарно-защитной зоне, запрещающей строительство
– располагается ли объект в пределах границ земельного участка
Но лучше всего, конечно, обратиться к специалисту, который проведет анализ земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости до его приобретения и скажет о целесообразности приобретения участка.
автор
Татьяна Владимировна Шангина
Адвокат Нижегородской коллегии адвокатов «Фемида»
