Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату, рассчитанный на основе экономических факторов в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации. Результаты кадастровой оценки применяются, в том числе, в качестве налоговой базы для исчисления налога на недвижимость, арендной платы на земельные участки, иных целях.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку для граждан и юридических лиц, сократить арендные платежи, а также снизить плату за ряд юридически значимых действий, например, за изменение вида разрешенного использования земельного участка, снизить выкупную стоимость недвижимого имущества и других случаях.

 

Когда возможно оспаривание кадастровой стоимости?

На сегодняшний день, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки позволяет снизить расходы на срок до четырех лет (в городах федерального значения – до двух лет). Результаты такого оспаривания влияют на расчет стоимости с начала  применения кадастровой стоимости. В ряде ситуаций возможен возврат налогов и за предшествующие годы кадастровой оценки, то есть более ранние налоговые периоды.

В судебном порядке, при существенном отклонении кадастровой стоимости от рыночной, возможна компенсация расходов на процедуру, причем не только на юридические услуги и судебную экспертизу, но и расходов на проведение первоначальной оценки.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости – это процедура, инициированная собственниками или другими законными владельцами недвижимости ввиду того, что они не согласны с кадастровой стоимостью объекта, которую установил уполномоченный государственный орган власти.

Оспаривание кадастровой стоимости имеет целью её снижение, так как кадастровая стоимость обуславливает размер налога на недвижимое имущество.

 

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

 

Согласно части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Исходя из анализа судебной практики, к таким сведениям могут быть отнесены: площадь объекта недвижимости, его местоположение, целевое назначение, иные факторы.

Как разъяснено в письме Росреестра от 19.02.2024 г. N ОП/004659/24, статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена государственным бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

Изменения в 2024 году.

 

В текущем, 2024 году, произошли существенные изменения в сфере оценки кадастровой стоимости недвижимости.

Правительством РФ был установлена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Теперь такая оценка проводится один раз в два года в городах федерального значения, а также раз в четыре года в  иных субъектах федерации.

При этом, все субъекты федерации в 2022 году провели кадастровую оценку земельных участков. Их стоимость была определена по состоянию на 01.01.2022 года, с применением данной стоимости с налогового периода 2023 года.

Также, в 2023 году проведена оценка кадастровой стоимости для объектов капитального строительства: помещений, зданий, объектов незавершенного строительства, машино-мест, с датой определения стоимости на 01.01.2023 года, и ее применением, начиная с 2024 года.

Соответственно, в 2024 году большинство собственников  столкнется с ростом кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости, увеличением налогов на имущество.

 

Способы оспаривания кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость может быть оспорена посредством её установления в размере рыночной стоимости. Для такого способа снижения кадастровой стоимости необходимо оформить отчет об оценке объекта недвижимости. Федеральным законом № 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» предусмотрены два варианта оспаривания через установление кадастровой стоимости в размере рыночной: согласно нормам статьи 22 и нормам статьи 22.1 ФЗ-237 от 03.07.2016 г.

Статья 22 предусматривает возможность обращения в межведомственную Комиссию, созданную в соответствующем субъекте федерации. При этом, вне зависимости от того создана такая комиссия или нет, у собственников есть право обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, если кадастровая стоимость является завышенной и это нарушает права собственника.

Рыночная стоимость определяется на дату установления кадастровой стоимости, а право на подачу заявления по соответствующим основаниям у заинтересованного лица имеется только один раз.

В суде заявление рассматривается судами общей юрисдикции уровня суда субъекта РФ согласно нормам Кодекса административного судопроизводства, в порядке Главы 25.

Статья 22.1 ФЗ-237 предусматривает обязательный досудебный порядок оспаривания через обращение в государственное бюджетное учреждение соответствующего региона, проводившее кадастровую оценку. В настоящее время действует переходный период, в рамках которого предусматривается переход всех регионов Российской Федерации на этот порядок до 2026 года.

Помимо обязательного досудебного порядка отличие оспаривания, согласно норм статьи 22.1, оценка проводится на текущую дату, а не на дату установления кадастровой стоимости. Заявление может быть подано непосредственно в государственное бюджетное учреждение либо через МФЦ с момента начала применения кадастровой стоимости до введения в действие новой кадастровой оценки.

Отказ в удовлетворении заявления со стороны государственного бюджетного учреждения может быть оспорен в суде в порядке административного судопроизводства, при этом в качестве дополнительного требования может быть подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке. В настоящее время значительная часть регионов уже перешла на оспаривание кадастровой стоимости по нормам статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

Следует отметить, что городе Москва не создана Комиссия по рассмотрению споров, поэтому у собственников недвижимости и арендаторов земельных участков имеется только один способ оспаривания кадастровой стоимости через ее установление в размере рыночной – обращение за судебной защитой. В городе Москве данные споры подсудны Московскому городскому суд, в котором, в большинстве дел, назначается судебная экспертиза, и рыночная стоимость устанавливается судом на основании выводов экспертов.

 

Вторым  способом является механизм исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Эта процедура, в целом, позволяет получить более прогнозируемый результат в существенно короткие сроки, а часто даже и более эффективную оптимизацию имущественных платежей в сравнении с оспариванием кадастровой стоимости через ее установление в размере рыночной стоимости.

Часто встречающейся ситуацией является неправильная классификация объекта недвижимости, отнесение его к неверной оценочной группе. Для проверки такого заявления обычно осуществляются контрольные процедуры по установлению видов фактического использования объекта, в Москве с привлечением инспекторов государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

Кроме того, снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости можно добиться через уточнение его площади, и как результат – новый расчет кадастровой стоимости.

 

Изменения с 2026 г.

 

С 2026 года механизм оспаривания кадастровой стоимости в размере рыночной планируется заменить на административный механизм установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

 

 

автор

Болвина Людмила

Член Ассоциации юристов России.
Генеральный директор Международного информационно-правового центра, основной деятельностью которого является юридическое сопровождение в области недвижимости экспертного уровня.