Покупка недвижимости  – важно быть не только бдительным, но и юридически подкованным. Однако, не все покупатели обладают такими навыками и знаниями, поэтому они привлекают к работе риелторов и юристов. Но бывают такие ситуации, когда покупатель не хочет привлекать специалистов, а пытается провести сделку самостоятельно. Давайте разберёмся, как правильно купить недвижимость.

Совет №1. Важно не только выбрать недвижимость, которая тебе понравится, но и проверить её юридически, то есть проверить юридическую чистоту объекта  и продавцов сделки в целом.

Первое, что нужно сделать покупателю ещё до внесения задатка –  это проверить, с кем он планирует заключить договор и кто является собственником объекта, который он выбрал для покупки: есть ли среди собственников дети, будет ли происходить сделка лично с продавцами, либо по  доверенности и нет ли каких-либо обременений и обеспечительных мер на квартире, и соответствуют ли технические характеристики квартиры в ЕГРН и  в документах  – основаниях на право собственности продавцов. То есть, тот самый минимум, который должен быть проверен перед внесением задатка. Сделать это можно путем запроса у продавца документов для ознакомления. Добросовестный продавец не откажет показать без предоставления копий документов. Если после проверки указанных сведений покупатель принимает решение о дальнейшей покупке, то вносит задаток по договору задатка или аванс и готовится к сделке.

Совет №2. Необходимо запросить у стороны продавца документы на квартиру для юридической проверки после заключения договора задатка. Важным является правоустанавливающий документ,  на основании чего приобретено право собственности на имущество. Это может быть  свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи,  дарения ренты, мены, договор приватизации. Данные этих документов должны быть внесены в ЕГРН, где зарегистрировано право собственности продавца.

Совет №3. Проверяйте собственные данные продавцов, их паспорта и действительность паспортов на госуслугах. Если сделка происходит по доверенности, то необходимо проверить полномочия по доверенности на продажу (расчеты по договору), срок доверенности, действительность доверенности и не отменена ли она продавцом. Сделать это можно на сайте нотариат.рф .

Совет №4. Проверяйте объекты и продавцов по всем возможным открытым источникам, таким как, судебное производство, федресурс.рф  на банкротство, службы судебных приставов на наличие/отсутствие исполнительных производств, арбитражные производства, список экстремистов у террористов на финмониторинге, и тому подобное.

Совет №5. Не пренебрегайте проверкой количества и частоты переходов прав собственности на указанные объекты разных лиц, и их основания. Обратите внимание, не  вызывает ли у вас подозрения количество и частота этих переходов (регистрации права собственности), поскольку частые переходы могут указывать на мошенническую схему сокрытия имущества. Также, важно проверить, кто прописан в квартире и кто был прописан в квартире, чтобы предполагать наличие/отсутствие скрытых собственников или иных третьих лиц, возможно претендующих на недвижимость, которую вы покупаете, чтобы избежать споров с ними после покупки.

Также, важно обратить внимание на то, состоит ли продавец в браке. Если продавец не в браке, то был ли он в браке, когда брак расторгнут, покупалось ли продаваемое имущество в период брака или нет.

Совет № 6.  В случае, где собственники несовершеннолетние  дети, обращайте внимание, использовался ли материнский капитал при покупке. При этом, значение имеет являются ли дети собственниками или не являются. Если дети являются собственниками, то требуется разрешение органов опеки попечительства на продажу, а также согласие обоих законных представителей. Если дети собственниками не являются, но при этом был использован материнский капитал, то продавцу необходимо выделить детям доли по материнскому капиталу и только после этого совершать сделку, при этом, также, необходимо будет согласие органов опеки попечительства и обоих законных представителей.

Совет №7. При подготовке договора купли-продажи, проверяйте  все важные условия для заключения сделки: во-первых, это существенные условия договора, без которых он, в принципе, не может быть заключён,  во-вторых, это стандартные условия по договору и, в третьих, нестандартные условия договора, которые направлены на защиту покупателя и его добросовестности на случай оспаривания сделки продавцом или заинтересованными лицами. Например, такие условия как: была ли проведена юридическая проверка, кем она была проведена и когда, а также необходимо указать о том, кто прописан в квартире и кто имеет право проживания, либо такие лица отсутствуют.

А также важен в договоре порядок расчётов. Поскольку цена является существенным условием, то порядок расчётов должен обязательно быть прописан и здесь зависит от того, как и каким способом покупатель приобретает квартиру, будет ли это ипотека или за счёт средств материнского капитала, или безналичный расчёт, или наличные денежные средства, или каким-либо иным способом – это должно всё отображаться в договоре. К договору готовится  обязательно расписка о приеме денежных средств. Также,  в случае оплаты наличными частями, может содержаться условия, о том, что установлено обременение в пользу продавцов. В этом случае покупатель вносит первую часть денежных средств до подписания договора, а вторую часть денежных средств после регистрации сделки. После окончательного расчёта покупателю необходимо будет совместно с продавцом обратиться в росреестр для  того, чтобы снять залог, установленный в пользу продавца.

Совет №8.  Важно при заключении договора купли-продажи обращать внимание на действительную волю продавца. Хочет ли он действительно продать имущество, ведь бывают такие ситуации, когда продавцы находятся за границей, а от их имени действуют по доверенности риелторы, либо третьи лица. В этом случае необходимо связаться с продавцом, например по видео звонку в соцсетях и выяснить действительно ли он продает эту квартиру. Если продавец присутствует на сделке лично, важно обратить внимание на его адекватность и вменяемость, не находится ли он состоянии алкогольного опьянения, поскольку все это служит в последующем факторами оспаривания сделки. Также, можно обратить внимание на психическое состояние продавца, не давят ли на  него третьи лица. Поскольку сейчас участились случаи мошенничества сделок, то особое внимание необходимо обращать именно на состояние и общее настроение продавца при продаже, проверять знаком ли он с текстом и сутью договора, даже возможна видеофиксация слов и воли продавца. Можно запросить у него письменное подтверждение на продажу недвижимости, это необходимо на случай оспаривания сделки, в противном случае если покупатель не сможет подтвердить свою добросовестность в суде при оспаривании сделки, он может лишиться и денег и имущества.

Совет №9. Пользуйтесь аккредитивами  и безопасными расчетами. В случае, где продавцом выступает иностранный гражданин, то есть валютный неризидент, расчеты проводятся только безналичным путем, так как расчеты наличными незаконны и вы рискуете подпасть под штрафы и налоги.

При покупке недвижимости в ипотеку, всю сделку чаще всего ведёт банк, риелторы и юристы эту сделку сопровождают.   Банк заключает с покупателем кредитный договор, выдает деньги на покупку, чаще через перевод продавцу напрямую, может проводить эту сделку через электронную регистрацию по согласию сторон.

Также, сделка может быть совершена в нотариальной форме, либо по желанию сторон либо по закону. По закону сделка купли-продажи проходит у нотариуса в случаях, где собственники дети, при продаже долей и при покупке супругами в общую долевую собственность. При покупке в совместную собственность сделка проходит в простой письменной форме, если не требуется нотариальная форма договора для продавца.

автор

Екатерина Газдалиева (Ситникова), юрист по наследству и недвижимости.