Покупка недвижимости — это не только выбор квартиры, дома или коммерческого помещения. Перед сделкой важно проверить объект, продавца, документы, историю перехода прав и порядок расчетов. Ошибка на любом из этих этапов может привести к судебному спору, потере денег или риску оспаривания сделки.

Не все покупатели обладают юридическими знаниями, поэтому часто привлекают к работе риелторов и юристов. Но бывают ситуации, когда покупатель не хочет обращаться к специалистам и пытается провести сделку самостоятельно. Давайте разберемся, как правильно купить недвижимость и на что обратить внимание.

Что проверить до внесения задатка или аванса

Важно не только выбрать недвижимость, которая понравится, но и проверить ее юридически: юридическую чистоту объекта и продавцов сделки в целом.

Первое, что нужно сделать покупателю еще до внесения задатка, — проверить, с кем он планирует заключить договор и кто является собственником объекта, который он выбрал для покупки.

Важно выяснить:

• есть ли среди собственников дети;
• будет ли происходить сделка лично с продавцами или по доверенности;
• нет ли обременений и обеспечительных мер на квартире;
• соответствуют ли технические характеристики квартиры данным в ЕГРН и в документах-основаниях на право собственности продавцов.

Это тот минимум, который должен быть проверен перед внесением задатка. Сделать это можно путем запроса у продавца документов для ознакомления. Добросовестный продавец не откажет показать документы без предоставления копий.

Если после проверки указанных сведений покупатель принимает решение о дальнейшей покупке, он вносит задаток по договору задатка или аванс и готовится к сделке.

Какие документы запросить у продавца

Необходимо запросить у стороны продавца документы на квартиру для юридической проверки после заключения договора задатка.

Важным является правоустанавливающий документ, то есть документ, на основании которого приобретено право собственности на имущество.

Это может быть:

• свидетельство о праве на наследство;
• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор ренты;
• договор мены;
• договор приватизации.

Данные этих документов должны быть внесены в ЕГРН, где зарегистрировано право собственности продавца.

Как проверить продавца и доверенность

Проверяйте собственные данные продавцов, их паспорта и действительность паспортов на Госуслугах.

Если сделка происходит по доверенности, необходимо проверить:

• полномочия по доверенности на продажу;
• полномочия по расчетам по договору;
• срок доверенности;
• действительность доверенности;
• не отменена ли она продавцом.

Сделать это можно на сайте нотариат.рф.

Где искать судебные споры, долги и банкротство

Проверяйте объекты и продавцов по всем возможным открытым источникам.

К таким источникам относятся:

• судебные производства;
• федресурс.рф на предмет банкротства;
• служба судебных приставов на наличие или отсутствие исполнительных производств;
• арбитражные производства;
• список экстремистов и террористов на сайте финмониторинга;
• другие открытые источники.

Такая проверка помогает заранее увидеть обстоятельства, которые могут повлиять на безопасность сделки.

Почему важна история перехода прав

Не пренебрегайте проверкой количества и частоты переходов прав собственности на указанные объекты разных лиц, а также оснований этих переходов.

Обратите внимание, не вызывает ли у вас подозрения количество и частота переходов права собственности. Частые переходы могут указывать на мошенническую схему сокрытия имущества.

Также важно проверить, кто прописан в квартире и кто был прописан в квартире, чтобы предполагать наличие или отсутствие скрытых собственников или иных третьих лиц, возможно претендующих на недвижимость, которую вы покупаете. Это поможет избежать споров с ними после покупки.

Также важно обратить внимание на то, состоит ли продавец в браке. Если продавец не в браке, нужно выяснить, был ли он в браке ранее, когда брак расторгнут, покупалось ли продаваемое имущество в период брака или нет.

Что проверить, если есть дети или материнский капитал

Если собственниками являются несовершеннолетние дети, обращайте внимание, использовался ли материнский капитал при покупке.

При этом значение имеет, являются ли дети собственниками или не являются.

Если дети являются собственниками, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а также согласие обоих законных представителей.

Если дети собственниками не являются, но при этом был использован материнский капитал, продавцу необходимо выделить детям доли по материнскому капиталу и только после этого совершать сделку. При этом также необходимо будет согласие органов опеки и попечительства и обоих законных представителей.

Какие условия включить в договор купли-продажи

При подготовке договора купли-продажи проверяйте все важные условия для заключения сделки.

Во-первых, это существенные условия договора, без которых он в принципе не может быть заключен.

Во-вторых, это стандартные условия по договору.

В-третьих, это нестандартные условия договора, которые направлены на защиту покупателя и его добросовестности на случай оспаривания сделки продавцом или заинтересованными лицами.

Например, можно указать:

• была ли проведена юридическая проверка;
• кем она была проведена и когда;
• кто прописан в квартире;
• кто имеет право проживания;
• либо что такие лица отсутствуют.

Также важен порядок расчетов в договоре. Поскольку цена является существенным условием, порядок расчетов должен обязательно быть прописан.

Здесь важно отразить, каким способом покупатель приобретает квартиру:

• в ипотеку;
• за счет средств материнского капитала;
• через безналичный расчет;
• наличными денежными средствами;
• иным способом.

К договору обязательно готовится расписка о приеме денежных средств.

Также в случае оплаты наличными частями договор может содержать условие о том, что установлено обременение в пользу продавцов. В этом случае покупатель вносит первую часть денежных средств до подписания договора, а вторую часть — после регистрации сделки.

После окончательного расчета покупателю необходимо будет совместно с продавцом обратиться в Росреестр, чтобы снять залог, установленный в пользу продавца.

Как проверить волю и состояние продавца

Важно при заключении договора купли-продажи обращать внимание на действительную волю продавца. Хочет ли он действительно продать имущество?

Бывают ситуации, когда продавцы находятся за границей, а от их имени действуют по доверенности риелторы либо третьи лица. В этом случае необходимо связаться с продавцом, например по видеозвонку в соцсетях, и выяснить, действительно ли он продает эту квартиру.

Если продавец присутствует на сделке лично, важно обратить внимание на его адекватность и вменяемость, не находится ли он в состоянии алкогольного опьянения, поскольку все это может в последующем стать фактором оспаривания сделки.

Также можно обратить внимание на психическое состояние продавца, не давят ли на него третьи лица.

Поскольку сейчас участились случаи мошенничества в сделках, особое внимание необходимо обращать именно на состояние и общее настроение продавца при продаже. Важно проверить, знаком ли он с текстом и сутью договора. Возможна даже видеофиксация слов и воли продавца.

Можно запросить у него письменное подтверждение на продажу недвижимости. Это необходимо на случай оспаривания сделки. В противном случае, если покупатель не сможет подтвердить свою добросовестность в суде при оспаривании сделки, он может лишиться и денег, и имущества.

Как безопасно провести расчеты

Пользуйтесь аккредитивами и безопасными расчетами.

В случае, когда продавцом выступает иностранный гражданин, то есть валютный нерезидент, расчеты проводятся только безналичным путем, так как расчеты наличными незаконны и вы рискуете подпасть под штрафы и налоги.

Что учитывать при ипотеке и нотариальной форме сделки

При покупке недвижимости в ипотеку всю сделку чаще всего ведет банк, риелторы и юристы эту сделку сопровождают.

Банк заключает с покупателем кредитный договор, выдает деньги на покупку, чаще через перевод продавцу напрямую, может проводить эту сделку через электронную регистрацию по согласию сторон.

Также сделка может быть совершена в нотариальной форме: либо по желанию сторон, либо по закону.

По закону сделка купли-продажи проходит у нотариуса в случаях, где собственники дети, при продаже долей и при покупке супругами в общую долевую собственность. При покупке в совместную собственность сделка проходит в простой письменной форме, если не требуется нотариальная форма договора для продавца.

Короткий чек-лист перед покупкой недвижимости

Перед покупкой недвижимости проверьте:

• кто является собственником объекта;
• совпадают ли данные продавца с документами и ЕГРН;
• есть ли среди собственников несовершеннолетние дети;
• использовался ли материнский капитал;
• есть ли обременения, аресты, залоги или обеспечительные меры;
• соответствует ли площадь, адрес и характеристики объекта данным ЕГРН;
• на каком основании продавец получил право собственности;
• как часто менялись собственники объекта;
• состоит ли продавец в браке или состоял в браке на момент покупки недвижимости;
• кто зарегистрирован в квартире и кто был зарегистрирован ранее;
• действителен ли паспорт продавца;
• действительна ли доверенность, если сделка проходит через представителя;
• нет ли у продавца банкротства, судебных споров и исполнительных производств;
• прописан ли в договоре понятный порядок расчетов;
• подтверждает ли продавец свою волю на продажу;
• нужна ли нотариальная форма сделки;
• безопасен ли способ передачи денег.

Если хотя бы по одному пункту возникают сомнения, лучше не торопиться с внесением задатка и подписанием договора. В сделках с недвижимостью осторожность почти всегда дешевле судебного спора.

---