Права на недвижимость могут стать объектом мошеннических схем: злоумышленники используют доверенности, электронные подписи, поддельные документы, наследственные споры и невнимательность собственников или покупателей. Поэтому перед сделкой важно проверять не только квартиру, но и продавца, историю перехода прав и основания собственности.

Мошенничество распространено во многих сферах, а особенно — в сфере недвижимости. С развитием новых технологий появились и новые риски: например, мошеннические действия с электронной подписью, при помощи которой злоумышленники могут попытаться получить права на недвижимость.

Какие бывают схемы, как защитить свою недвижимость и что проверить перед покупкой квартиры — разберем в этой статье.

Распространенные схемы мошенничества с недвижимостью

1. Квартиры умерших собственников

Мошенники могут находить квартиры, которые принадлежали умершим гражданам, если наследники вовремя не оформили свои права. В таких случаях злоумышленники ищут подставное лицо, оформляют наследство через преступные связи и затем продают квартиру так, будто они являются наследниками, либо действуют по доверенности от наследника.

Покупателю важно внимательно относиться к объектам, которые недавно перешли по наследству, особенно если продавец торопится, цена заметно ниже рынка, а история квартиры вызывает вопросы.

2. Сделки по доверенности от уязвимых собственников

Еще одна схема связана с людьми, которые злоупотребляют алкоголем или находятся в уязвимом положении. Мошенники могут оформлять от их имени доверенности, а затем перепродавать квартиру по доверенности несколько раз. Так они усыпляют бдительность покупателей и усложняют процедуру оспаривания сделки количеством переходов прав.

3. Недвижимость собственников, которые живут за границей

Мошенники также могут находить людей, которые проживают за границей и имеют недвижимость в России. В таких случаях они могут пытаться сдавать, переоформлять или продавать объект через электронную подпись, поддельные документы, доверенности или незаконное изменение данных в Росреестре.

Иногда квартира перепродается несколько раз, чтобы запутать историю перехода прав. В других случаях злоумышленники пытаются изменить данные собственника в реестре при помощи мошеннических схем.

4. Подмена договора займа договором купли-продажи

Любители микрозаймов тоже могут попасть в опасную ситуацию. Недобросовестные заимодавцы иногда подменяют договор займа договором купли-продажи недвижимости заемщика либо включают в договор займа условия об обременении квартиры и обращении ее в свою пользу при образовании задолженности.

В результате человек думает, что подписывает документы на заем, а фактически может подписать договор купли-продажи или документ, который создает риск потери жилья.

5. Обман пожилых людей при оформлении ренты

Похожая схема может использоваться в отношении пожилых людей: вместо договора ренты им дают подписать договор купли-продажи, а затем пытаются выселить из квартиры. Поэтому любые документы, связанные с передачей недвижимости, рентой, дарением или завещанием, нужно читать особенно внимательно и подписывать только после консультации со специалистом. Подробнее о способах передачи недвижимости можно прочитать в материале о том, что выбрать: дарственную или завещание.

Как защитить свою недвижимость

Чтобы снизить риск мошенничества со своей недвижимостью, первое, что можно сделать, — подать в Росреестр заявление о запрете регистрации каких-либо действий с объектом без личного присутствия собственника. Актуальный порядок подачи такого заявления лучше уточнять через Росреестр, МФЦ или Госуслуги.

Если вы проживаете за границей и хотите сдавать квартиру в аренду, стоит иметь поверенного, который возьмет квартиру в доверительное управление. Он должен не только сдавать квартиру, но и контактировать с проживающими, периодически проверять объект и контролировать его состояние. Это стоит не так дорого, но помогает собственнику чувствовать себя спокойнее.

Что проверять перед покупкой квартиры

Если вы купили квартиру, которая участвовала в мошеннической схеме, и были нарушены права каких-либо собственников, такая сделка может подлежать оспариванию либо быть признана ничтожной. Поэтому перед покупкой недвижимости важно проверять юридическую чистоту сделки.

Минимально нужно проверить личность продавца, личность представителя, если сделка идет по доверенности, и саму доверенность — является ли она действующей, настоящей и не была ли отозвана.

Но этого недостаточно. Если продавец действует через представителя, важно проверить волю лица, выдавшего доверенность: связаться с ним по видеосвязи или лично, если это возможно, и убедиться, что он действительно хочет продать недвижимость.

Доверенность также нужно внимательно читать, чтобы понимать круг полномочий представителя продавца именно по вашей сделке.

Какие документы запросить

Обязательно запросите у собственника выписку ЕГРН. Из нее можно увидеть, какие ограничения есть или отсутствуют на квартире, а также сравнить технические характеристики недвижимости и данные собственника.

Кроме того, необходимо запросить выписку о переходе прав и правоустанавливающие документы на квартиру. Это поможет понять, как часто и сколько раз право собственности переходило от одного владельца к другому.

Если переходы происходили часто и с минимальными промежутками времени, такую квартиру покупать не рекомендуется. Это может быть признаком схемы, при которой объект специально перепродавали несколько раз, чтобы усложнить дальнейшее оспаривание.

Более подробно о базовой проверке объекта и продавца можно прочитать в материале о том, как провести покупку недвижимости и избежать ошибок перед сделкой.

Почему нужно осторожно относиться к наследственным квартирам

Также не рекомендуется без тщательной проверки покупать квартиру, которую недавно получили по наследству.

Покупая такую квартиру, нужно обратить внимание на несколько обстоятельств: когда она была получена, сколько времени прошло после оформления наследства, кем наследник приходится наследодателю и за какую цену продается объект.

Если цена занижена, а сделка срочная, такую квартиру лучше не покупать без глубокой юридической проверки.

Продавцы такой квартиры часто ссылаются на налог, который им необходимо заплатить с продажи из-за продажи до истечения льготного срока владения. Но это не проблема покупателя: обязанность продавца уплатить налог государству установлена законом. Делая поблажку продавцу, покупатель может обречь себя на риск потерять деньги и недвижимость.

Вместо вывода

Сделки с недвижимостью требуют внимательности. Перед покупкой важно проверить объект, продавца, доверенности, историю перехода прав, ограничения и основания собственности. Если хотя бы один элемент вызывает сомнения, лучше остановиться и провести дополнительную юридическую проверку, чем потом пытаться вернуть деньги или недвижимость через суд.

Автор

Екатерина Газдалиева

Частнопрактикующий юрист по наследству и недвижимости