Вакантность в Москва-Сити выросла до максимального уровня за последние годы. Но за резким скачком стоит не массовый отток арендаторов, а выход на рынок крупного офисного объекта — Moscow Towers.
Что произошло с вакантностью в Москва-Сити
Рынок офисной недвижимости в деловом центре «Москва-Сити» столкнулся с необычной ситуацией: доля свободных площадей, по данным участников рынка, выросла до 17,4%. Это максимальный показатель примерно за последние 10 лет.
На первый взгляд такая цифра может выглядеть как сигнал резкого охлаждения спроса. Но в данном случае картина сложнее: рост вакантности во многом связан не с массовым освобождением офисов, а с появлением на рынке одного крупного объекта.
Ключевой фактор — Moscow Towers
Главным фактором роста вакантности стал бизнес-центр Moscow Towers. Площадь объекта составляет около 243 тыс. кв. м. Именно он, по данным рынка, сформировал основную часть свободных офисных площадей в «Москва-Сити».
Ранее объект связывали с планами ОАО «РЖД» разместить там штаб-квартиру. Компания приобрела офисную часть Moscow Towers в 2024 году и, по сообщениям СМИ, рассматривала возможность организации рабочих мест для большого числа сотрудников.
Однако дальнейшее использование объекта оказалось сложным вопросом. Для полноценного обустройства такой площади требуются значительные дополнительные вложения: отделка, эксплуатация, запуск помещений и управление объектом такого масштаба.
В 2026 году РЖД выставили офисную часть Moscow Towers на торги. Аукцион не состоялся из-за отсутствия заявок. Это дополнительно подчеркнуло специфику объекта: крупный небоскреб в «Москва-Сити» требует не только значительного бюджета на покупку, но и готовности управлять большим объемом офисных площадей.
Почему статистика может искажать восприятие рынка
Формально рост вакантности выглядит резким. Но если значительная часть свободных площадей сосредоточена в одном объекте, это не всегда означает, что весь рынок офисов в «Москва-Сити» столкнулся с падением спроса.
В такой ситуации один крупный актив может заметно изменить общую статистику и создать ощущение более широкой вакантности, чем есть в реальном спросе на качественные офисы.
«Количественные показатели выглядят крайне убедительно, однако необходимо смотреть и на качественные. “Сити” — это отдельный офисный субрынок. Он довольно специфический. Более половины потенциальных арендаторов не готовы рассматривать “Сити” в принципе. Тем более когда мы говорим об одновременном выходе на рынок большого объема площадей в одном здании», — комментирует Олег Дедков, управляющий партнер проекта «Дом Правды».
По его словам, крупный небоскреб в «Москва-Сити» сегодня не для всех арендаторов является «офисной локацией мечты». Все больше компаний смотрят на более камерные комплексы — с ограниченным числом резидентов, понятной средой и меньшей плотностью.
Снижения ставок пока не ждут
Несмотря на рост свободных площадей, эксперты рынка не прогнозируют резкого снижения арендных ставок в «Москва-Сити».
До появления Moscow Towers на рынке в деловом центре наблюдался дефицит качественных площадей: уровень вакантности держался на низком уровне. Поэтому выход крупного объекта может не обрушить ставки, а частично закрыть накопившийся спрос.
При этом спрос на офисы остается неоднородным. Одни компании заинтересованы в престижной локации и крупных площадях, другие предпочитают более компактные бизнес-центры, гибкие форматы и здания с меньшим количеством резидентов.
Что это значит для рынка офисной недвижимости
Ситуация в «Москва-Сити» показывает противоречивую картину. С одной стороны, статистика фиксирует заметный рост вакантности. С другой — этот рост во многом связан с одним крупным объектом, а не с системным снижением интереса к качественным офисам.
Для арендаторов это может означать больше вариантов для выбора и переговоров. Для собственников — необходимость точнее работать с позиционированием, форматом площадей и требованиями компаний к офисной среде.
Главный вывод: рост вакантности в «Москва-Сити» не стоит читать буквально как признак кризиса локации. Скорее это пример того, как один крупный объект может резко изменить статистику и одновременно показать, что рынок становится более избирательным.
