Чтобы понять, какие изменения претерпела судебная практика по спорам с застройщиками, необходимо проанализировать поведение дольщиков и подход судов в предыдущие годы.

До 1 января 2025 года из сложившейся судебной практики по спорам с застройщиками следовало, что одним из самых распространённых требований участников долевого строительства при выявлении недостатков в квартире было требование о взыскании с застройщика денежных средств.

Такой подход был логичным и экономически оправданным для дольщика, поскольку применялся Закон РФ «О защите прав потребителей». Он позволял дополнительно взыскивать с застройщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом, если требования дольщика не были удовлетворены в добровольном порядке (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Пример из судебной практики до 2025 года

Если досудебное исследование или судебная экспертиза показывали, что стоимость устранения строительных недостатков составляет 1 млн рублей, то суд мог взыскать:

• 1 млн рублей — стоимость устранения недостатков;
• 500 тыс. рублей — штраф за неудовлетворение требований потребителя.

Таким образом, общая сумма взыскания достигала 1,5 млн рублей, что компенсировало дольщику временные и финансовые потери.

Что изменилось в судебной практике с 2025 года

С начала 2025 года судебная практика по спорам с застройщиками претерпела существенные изменения. Дольщики, получившие квартиры с недостатками, столкнулись с резким ограничением размера возможных взысканий.

Поправки были внесены в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Согласно новой редакции пункта 4 статьи 10, максимальная сумма, подлежащая взысканию с застройщика при наличии недостатков отделки, не может превышать 3% от цены договора долевого участия.

Ограничение 3% от стоимости квартиры

Например, если цена квартиры составляет 10 млн рублей, то:

• максимальный размер взыскания — 300 тыс. рублей,
  независимо от реальной стоимости устранения недостатков.

«…общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора…»

Поправки вступили в силу 1 января 2025 года.

Позиция судов и письмо Минстроя

Первоначально участники рынка ожидали, что новые ограничения будут применяться только к договорам, заключённым после 1 января 2025 года. Однако судебная практика по спорам с застройщиками пошла по более жёсткому сценарию.

С марта–апреля 2025 года суды, в том числе столичные, начали массово выносить решения, ограничивая требования дольщиков теми самыми 3%.

Основанием для такой позиции стало письмо Минстроя России № 18103-НС от 28 марта 2025 года, в котором указано, что ограничения применяются:

• вне зависимости от даты заключения ДДУ;
• если судебное решение вынесено после 1 января 2025 года.

Таким образом, даже если стоимость устранения недостатков составляет 1 млн рублей, суд с высокой вероятностью взыщет не более 300 тыс. рублей.

Новые требования дольщиков: смена стратегии

Повсеместное применение ограничения в 3% существенно снизило интерес дольщиков к требованиям о взыскании денежных средств. На практике этих сумм часто недостаточно для реального устранения строительных дефектов.

В результате судебная практика по спорам с застройщиками демонстрирует новый тренд — замену требований о взыскании денег на требования о понуждении застройщика к устранению недостатков.

Почему понуждение стало выгоднее

• требование о понуждении не подпадает под лимит 3%;
• дольщик получает готовую квартиру без дополнительных расходов;
• застройщик обязан устранить недостатки за свой счёт.

В текущих правовых условиях такой способ защиты прав становится более рациональным. Если ранее дольщики стремились получить компенсацию и выполнить ремонт самостоятельно, то теперь выгоднее добиваться исполнения обязательств застройщиком в натуре.

Итоги

Судебная практика по спорам с застройщиками в 2025 году сместила баланс интересов в пользу застройщиков при денежных взысканиях, но одновременно усилила значимость требований о понуждении к устранению недостатков. Успешная защита прав дольщика теперь во многом зависит от правильно выбранной стратегии и формулировки исковых требований.

автор

Ниджат Мурадов
Юрист, специализирующийся на судебном представительстве и договорной работе