Business is booming.

Финансист Емельянов предостерег россиян от покупки квартир для перепродажи

0

Финансист Емельянов предостерег россиян от покупки квартир для перепродажи

Повышение первоначального взноса по льготной ипотеке снизит спрос на квартиры в новостройках на 20-30% в ближайшие месяцы, считают опрошенные «Газетой.Ru» финансисты. На вторичном рынке активность покупателей уже упала – доля ипотечных сделок сократилась в семь раз на фоне взлета ставок до 16-25%. Что будет с ипотекой и стоит ли покупать квартиру в 2024 году – в нашем материале.

Новостройки

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов в беседе с «Газетой.Ru» заявил, что в конце 2023 года в России по сути начнут сворачивать ипотеку с господдержкой под 8% годовых.

«Власти не только повысили минимальный первый взнос до 30% по льготной ипотеке, но и сократили лимит по таким кредитам до 6 млн рублей. В результате в столице осталось менее 300 квартир, на которые распространяются условия льготной ипотеки. Торопиться взять такой кредит следует лишь тем, кто готов ограничиться компактным жильем: студией или небольшой однокомнатной квартирой», — пояснил эксперт.

Повышение первого взноса до 30% – серьезный «заградительный барьер», и спрос на льготную ипотеку упадет примерно на 20-30% в первом квартале 2024 года, предположил в разговоре с «Газетой.Ru» директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

По последним данным «Домклик», в ноябре 2023 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в России составила 122 340 рублей. То есть в среднем квартиру, например, площадью 53 квадратных метра на первичке можно было купить почти за 6,5 млн рублей. Условно, при кредите на 6 млн рублей потребуется первоначальный взнос в 2 млн рублей.

«Банки еще не подняли размер минимального взноса по первичным программам (ипотека на новостройки). Но, скорее всего, сделают это», — добавил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов.

Сырцов не исключил полной отмены льготной ипотеки в России летом 2024 года.

«На прежних условиях сохраняются адресные программы. Тем не менее, не исключено их ужесточение в целях экономии бюджета. Поэтому россиянам желательно поспешить с оформлением семейной ипотеки и IT-ипотеки. Также на первичном рынке есть возможность выгодно оформить рыночный кредит. Например, можно применить программу с символическими взносами на первый год выплат, а затем рефинансировать ипотеку», — посоветовал Сырцов.

Финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов подчеркнул, что в случае с семейной ипотекой максимальный размер кредита ограничен 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти, а в остальных регионах — 6 млн рублей.

«И есть вероятность, что послабления для четырех регионов отменят и уравняют максимальный размер семейной ипотеки для всех. Так что надо торопиться», — рекомендовал Антонов.

Готовое жилье

По данным федеральной риелторской компании «Этажи», в ноябре средняя стоимость квадратного метра квартир на вторичном рынке в России достигла 119 130 рублей — это новый рекорд. То есть в среднем квартиру площадью 53 квадратных метра можно купить за 6,3 млн рублей.

По оценкам Сырцова, на вторичном рынке доля ипотечных сделок в конце 2023 года снизилась с 70% до 10%. Банки поднимали ставки по кредитам на готовое жилье вслед за ростом ключевой ставки Центробанка — с июля ее повышали пять раз, в последний — до 16%. В результате к концу года ипотеку на вторичное жилье можно было оформить в среднем под 16-17% годовых. Емельянов уточнил, что в некоторых банках ставки по жилищным кредитам на готовые квартиры уже дошли до 20%, а в ряде случаев превышают 25%.

Финансист Емельянов предостерег россиян от покупки квартир для перепродажи

«Крайне обременительно брать займы под такие ставки. Обычно на это идут покупатели, которые могут большую часть суммы сделки оплатить единовременно наличными», — отметил Сырцов.

Тумин добавил, что на фоне высоких ставок в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других крупных городов продавцы вторичных квартир будут вынуждены предлагать скидку — в пределах 10%.

По прогнозам экспертов, полноценное восстановление вторичного рынка возможно только после снижения ключевой ставки до 10-12% и, соответственно, ставок по ипотеке.

Главный аналитик Совкомбанка Михаил Васильев в беседе с «Газетой.Ru» допустил, что ЦБ снизит ключевую ставку до 12% к концу 2024 года.

Брать ли ипотеку

Фундаментально жилье в России слишком дорогое, и любая купленная сегодня квартира должна сильно упасть в цене в ближайшие годы, подчеркнул Емельянов. Он предостерег россиян от спекуляций с ценами на жилье, назвав их бессмысленными: попытки сначала купить, а потом продать квартиру дороже в будущем могут не увенчаться успехом в текущих условиях.

«Государство накачивает отрасль деньгами, не давая упасть спросу. Если нет острой необходимости в покупке квартиры, лучше сейчас не брать ее ни в каком виде и дождаться, когда все госпрограммы отменят, а цены снизятся настолько, чтобы люди могли их покупать сами — без субсидий из бюджета. Если квартира все же нужна и выбор сделан в пользу новостройки, нужно иметь в виду, что ее реальная цена (при продаже в будущем) может оказаться сильно ниже, чем у застройщика», — посоветовал эксперт.

По его словам, примерный ориентир по такой стоимости — это цены во вторичке соседних ЖК, где люди покупают сами. Если не учесть этот нюанс, можно прожить в квартире несколько лет, погасить кредит на миллионы, а в итоге продать ее дешевле, чем долг в банке. То есть оказаться в ситуации без денег и без квартиры, заключил Емельянов.

«В целом 2024 год не удобен для покупки. Цены, ставки и порог входа все еще высокие. Если есть сумма на первый взнос, лучше положить ее на вклад и подождать, когда рынок недвижимости в России остынет, а ставки по ипотеке вернутся в норму», — отметил эксперт.

По словам Емельянова, при ставке 6% (семейная ипотека) квартира стоимостью 5 млн рублей обойдется в 0,5-1 млн рублей на первоначальный взнос. Ежемесячные платежи составят по 25-30 тыс. рублей в месяц. На вторичном рынке квартира такого же размера будет стоить около 4 млн рублей. Ее можно купить с 400-800 тыс. рублей первоначального взноса и платежами около 60 тыс. рублей в месяц.

«Но, когда ставки по ипотеке на вторичном рынке вернутся в норму, например, к 10%, платежи по займам сравняются с теми, что на первичке – около 30 тыс. рублей в месяц. Обычно банки позволяют рефинансировать займы, взятые по высоким ставкам», — уточил эксперт.

То есть можно будет оформить новый ипотечный кредит на вторичную квартиру по более низкой ставке, чтобы погасить действующий по более высокой ставке.

Что думаешь?
Источник

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

На платформе MonsterInsights