По его словам, это поддержало бы всю строительную отрасль
Как новые требования ко льготным программам изменят российский ипотечный рынок? Что будет с ценами и ставками на жилье в обозримом будущем? Отличаются ли тренды для первичного и вторичного рынков недвижимости? Обсудили с директором дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексеем Лейпи.
Сначала хочется поговорить об изменениях, которые довольно сильно могут повлиять на ипотечный рынок. Они вступают в силу 23 декабря этого года. И давайте тезисно обозначим самое главное из того, что меняется. Алексей Лейпи: Главное — это одна льготная ипотека в одни руки. По поводу этого пункта было очень много дискуссий, как это работает. Фактически изменения касаются всех льготных программ по принципу «одна льготная программа в одни руки». И неважно, кем является клиент — заемщиком, созаемщиком или поручителем.Так, если уже оформлена программа «Господдержка» или «IT-ипотека», то любой другой программой воспользоваться не получится. Исключение — «Семейная ипотека»: ее можно будет взять повторно. Но только при соблюдении ряда требований: если рождается последующий ребенок, если площадь приобретаемой квартиры больше нынешней, а предыдущая ипотека закрыта. При этом первоначальный взнос по программе «Господдержка» увеличивается до 30%, а максимальная сумма кредита становится единой для всех субъектов РФ (6 млн рублей).В связи с этим сразу не могу не спросить, а это не убивает рынок льготной ипотеки в Москве и Питере? Алексей Лейпи: Давайте взглянем на эту ситуацию с точки зрения цифр. Если посмотреть на средний чек по «Господдержке-2020» на декабрь 2023 года, то он составляет 4,6-4,7 млн рублей.Это по стране в целом? Алексей Лейпи: Именно.А Москва? Алексей Лейпи: Если посмотреть от средней суммы, то первоначальный взнос 20% будет равен 940 тысячам рублей. После вступления в силу ограничения по «Господдержке-2020» мы ожидаем, что средний чек у нас изменится — как раз потому, что будет общая верхняя граница в 6 млн рублей. И составит он тогда у нас 4,3 млн рублей. Тогда первоначальный взнос с точки зрения ограничения в 30% составит 1,29 млн рублей. Клиенту нужно будет найти еще около 350 тысяч рублей.И к тому же часть денег при покупке квартиры, согласно лимиту, который установлен в программе, все равно можно будет взять. С учетом текущей ключевой ставки это все равно выгодно, потому что если вы, например, имеете на руках первоначальный взнос в размере 60% или 70%, то вы можете прийти и, отвечая минимальному требованию в 30%, купить при лимите эти 6 млн рублей, а оставшиеся средства либо потратить на ремонт, либо положить на вклад и получать с него процентный доход.Но если квартира, которую я хочу купить, стоит 20 млн рублей, а у меня есть ровно 30% на первоначальный взнос, знчит, льготная ипотека — не для меня?Алексей Лейпи: В этой ситуации вам нужно будет накопить на больший первоначальный взнос.Давайте обсудим с вами будущее льготных программ, каким вы его видите?Алексей Лейпи: Мы считаем, что льготные программы были очень правильным решением, которое поддержало всю строительную отрасль. Но вместе с тем мы продолжаем выступать за то, что такая поддержка должна быть сегментной.Льготы — это все-таки в основном про первичный рынок. Теперь давайте про вторичку. Там ситуация сейчас какая-то беспрецедентная. Ставки находятся на запредельном уровне. Какая, кстати, сейчас реальная ставка с учетом повышения ключевой? И цены как минимум не падают на протяжении всего этого года. И когда мы говорили с риелторами, они сказали, что такого мертвого начала декабря, как в этом году, они вообще не помнят. При таком сочетании это, по-моему, работать не может. Соответственно, что-то должно пойти вниз. Могут ли пойти вниз цены на вторичку? И если да, то когда? Алексей Лейпи: Я бы предложил смотреть на этот вопрос комплексно. Цены на вторичку напрямую связаны с ценами на первичку. Рост ставок на вторичном рынке из-за роста ключевой ставки и ожидания изменений в госпрограммах увеличил спрос на строящееся жилье. В третьем квартале мы провели почти в два раза больше сделок с ипотекой на строящееся жилье, чем во втором квартале.Теперь давайте посмотрим, что у нас происходит с квартирами в новостройках. Они дорожают быстрее, чем готовое жилье. Однако дело здесь не только в льготной ипотеке — на стоимость повлияло очень много факторов. Во-первых, стоимость стройматериалов и рабочей силы. Там достаточно сложная схема взаимодействия поставщиков и партнеров, которые ведут строительство. И все это нашим партнерам-застройщикам приходилось корректировать по ходу с учетом изменения ключевой ставки.В будущем методы господдержки нужно настраивать так, чтобы избегать того количества изменений, которое мы видим в этом году. Это должна быть абсолютно предсказуемая история. Граждане должны при решении своего квартирного вопроса исходить из долгосрочного планирования. И поэтому здесь частые изменения всегда играют не на руку им.А с учетом того, что рынок в этом году несколько раз меняли сверху, это как в цифрах отразилось по динамике? Когда были пики по спросу на ипотеку, проседал ли спрос в какие-то периоды? Алексей Лейпи: Здесь нужно смотреть на сезонность, на то, как выглядит год, если анализировать его целиком. В начале 2023 года продолжался ажиотаж. Мы с вами помним, с чего мы начинали. Мы начинали со слухов о том, что льготную ипотеку вообще закроют либо ставка по ней изменится. Напомним, что в большинстве крупнейших регионов страны в последние месяцы 2022 года отмечался рост цен на новостройки в связи с этим ажиотажем.Увеличение спроса на первичное жилье продолжалось недолго. И уже в январе 2023 года цены стабилизировались и даже в некоторых регионах пошли вниз. К концу первого квартала этого года количество сделок на первичном рынке вновь начало расти. И уже в марте превысило 27 тысяч — существенно больше, чем во втором полугодии 2022 года.Во втором квартале 2023 года количество выдач оставалось на достаточно высоком уровне: в районе 25 тысяч сделок. Уже с марта цены начали стабилизироваться. В июне первичка снова стала дорожать: сказался рост инвестиций в недвижимость на фоне ослабевающего рубля. К тому же некоторые продавцы повысили цены, поскольку опасались скорого завершения льготных программ. Ведь в июне СМИ сообщали, что лимиты по льготной ипотеке почти исчерпаны, а после повышения ключевой ставки мы наблюдали гораздо более высокие темпы роста, и по количеству выдач на первичном рынке в первую очередь. Напомню, в августе это было порядка 50 тысяч сделок, в сентябре — уже 55 тысяч.В два раза больше, чем в марте. Алексей Лейпи: Да. Сейчас мы, конечно, видим уже немного другую картину: количество выдач на первичном рынке, хотя и по-прежнему высокое, начало снижаться. Сейчас это порядка 40 тысяч сделок. С одной стороны — снижение количества сделок, с другой стороны — рост цен, который, мы считаем, пока происходит по инерции.Когда эта инерция остановится? И пойдут ли цены вниз?Алексей Лейпи: Здесь очень важно посмотреть со стороны сплита — распределения на рынке первички и вторички.По долям? Алексей Лейпи: Именно. Увеличение ключевой ставки в начале второго полугодия снизило спрос на готовое жилье. Там идет снижение порядка 40%. При этом с июня по ноябрь доля вторичного рынка по объему существенно сократилась. Количество сделок также сокращается после пика в августе — сентябре, но выдачи ощутимо просели только в ноябре. По факту все те меры, которые были направлены на охлаждение этого спроса, начали работать только сейчас.Что касается объемов предложения, то оно плавно снижается почти весь год. Здесь мы еще не видим яркой динамики. По прогнозам наших аналитиков, сохраняющаяся высокая ключевая ставка скоро замедлит рост стоимости готовых квартир, а затем и временно стабилизирует цены. Такую же картину мы с вами наблюдали весной этого года.Новый равновесный уровень, который сейчас составляет порядка 105 тысяч рублей за квадратный метр, может продержаться какое-то время. Есть разные прогнозы. Один из них говорит, что он продержится вплоть до весны 2024 года, потом цены пойдут на спад, а в начале лета вторичка может снова начать дорожать. Если ажиотаж по поводу дальнейшей судьбы льготной ипотеки наберет обороты и цены на новостройки резко пойдут вверх, вероятно, и стоимость вторичного жилья также будет увеличиваться.
