Резкое повышение ключевой ставки вновь вернуло актуальность вопросу о судьбе государственных программ льготной ипотеки. Эффект этих программ для поддержки застройщиков, банков и спроса на жилье становится все меньше, а затраты на их сохранение — все больше, подчеркивает колумнист
Правительство России экстренно выделило из своего резервного фонда дополнительные 95 млрд рублей на субсидирование трех из четырех льготных государственных ипотечных программ. 46 млрд рублей из этой суммы пойдут на поддержку программы «Семейная ипотека», 41 млрд — на субсидирование льготной ипотеки в новостройках и еще почти 8 млрд рублей — на «Дальневосточную ипотеку». Без дополнительной финансовой поддержки правительства пока останется самая маленькая из всех ипотечных госпрограмм — «ИТ-ипотека».
Само правительство честно объяснило необходимость выделения денег из резервного фонда на льготную ипотеку. «Необходимость дополнительного финансирования связана в том числе с повышением ключевой ставки Банка России», — говорится в сообщении пресс-службы кабинета министров. Отказаться от льготных программ государство пока не решается, но сохранять их ставки в нынешних условиях становится все накладнее.
Две самые массовые государственные ипотечные программы — «Семейная ипотека» и ипотека с господдержкой в новостройках — сыграли ключевую роль сначала в спасении застройщиков, а потом и жилищного кредитования в банках. «Семейная ипотека» появилась в России с 2018 года, ипотека с господдержкой в новостройках — весной 2020-го на фоне ковидного карантина. И поначалу обе эти программы больше всего помогали застройщикам, а не заемщикам, поскольку действовали в период, когда ключевая ставка Банка России последовательно снижалась несколько лет после экстренного повышения до 17% в декабре 2014 года. И, соответственно, снижались рыночные ставки по ипотеке. Бывали периоды, когда эти рыночные ставки даже вплотную приближались к льготным. Но все равно льготные программы в идеале должны были сделать жилье доступнее для главных категорий потенциальных покупателей — молодых семей.
После вынужденного повышения ключевой ставки в феврале 2022 года сразу с 9,5% до 20% льготные госпрограммы помогли уже не застройщикам, а банкам. Это, по сути, спасло ипотечное кредитование в России от тотального обвала весной-летом прошлого года.
В результате сложилась ситуация, при которой зависимость банков и сделок на рынке жилья от льготной ипотеки вроде бы рекордно велика: в сентябре 2023 года по льготным госпрограммам в стране выдавались уже как минимум половина всех ипотечных кредитов. Однако, как ни странно, ни для банков, ни для рынка недвижимости отказ от этих программ катастрофой не станет.
Льготная ипотека уверенно разгоняла цены на недвижимость. При этом бремя обслуживания ипотеки для россиян от льготных программ легче не становилось. Средний срок жизни жилищного кредита безостановочно растет все годы действия льготной ипотеки и по итогам октября 2023 года уже почти достиг 25 лет.
Разрыв между ставками льготных программ и рыночными ставками после повышения ключевой в октябре 2023 года до 15% стал угрожающим. Например, средняя ставка по «Семейной ипотеке» сейчас составляет 5,4% годовых. Это почти втрое ниже ключевой. С 1 января 2023 года повышенная базовая ставка по льготной ипотеке в новостройках, действующая до 1 июля 2024 года, повысилась с 7% до 8%. Но и это почти вдвое ниже ключевой. Минимальная ставка по «Дальневосточной ипотеке» и вовсе составляет 0,7% годовых на весь срок действия кредита, а по «ИТ-ипотеке» — в районе 4%. Но по этим двум программам выдается сравнительно мало кредитов из-за более жестких ограничений по условиям участия и не такой большой объективной востребованности. На Дальнем Востоке хотят жить или готовы взять жилищный кредит немногие, как и далеко не все работники IT-компаний выстроились в очередь за своей «профессиональной» ипотекой. К тому же льготной ипотекой вряд ли можно заманить в Россию уехавших айтишников — они уезжали точно не из-за невозможности взять кредит на жилье.
Рыночные ставки ипотечных кредитов всегда близки к ключевой, но чуть выше. Сейчас эти ставки в крупных банках находятся на уровне 16-18%. Причем резкого понижения ключевой ставки в обозримом будущем не ожидается. Покрывать банкам разницу между рыночными и льготными ставками ипотеки государству становится все накладнее.
К тому же радикально поменялась ситуация на самом рынке жилья. В отличие от того, что было два-три года назад, нет риска массового банкротства застройщиков из-за невозможности достроить объекты. Наоборот, сейчас главная проблема девелоперов — как распродать жилье, которое активно вводилось в эксплуатацию в последние годы. При этом спрос на жилье на вторичном рынке бьет рекорды.
Цены на недвижимость практически по всей России и уж точно на самых «горячих» рынках продолжали расти практически безостановочно. Никакая самая льготная ипотека не сделает жилье доступнее, если у заемщика все равно недостаточно доходов для обслуживания в течение многих лет такого кредита. А в долг приходится брать все более значительные суммы. Ведь чек ипотеки автоматически дорожает вместе со средней стоимостью квадратного метра. При этом льготные программы имеют ограничения именно по сумме кредита. Так что, если люди захотят и смогут взять ипотеку, возьмут и по высокой рыночной ставке. А если у них нет прочных доходов, не поможет и относительно дешевый льготный кредит.
Нет ничего критичного в уменьшении объема выдач ипотеки в случае отказа от льготных госпрограмм или ужесточения их условий и для банков. По итогам 2023 года российские банки и так могут получить рекордную прибыль в районе 3 трлн рублей. А ипотечные портфели крупных банков набиты достаточно туго.
Так что уже во второй половине 2024 года правительству, возможно, придется определяться с льготной ипотекой по существу: сохранять ее, ужесточая условия и увеличивая государственную финансовую поддержку, или свернуть эти программы. Допинг или эвтаназия: иначе никак.
