Фото: Андрей Бессонов / «Фонтанка.ру»
За 2022 год продажи квартир на первичном рынке Петербурга и Ленобласти сократились на 12% — всего заключено 85,2 тыс. договоров долевого участия. В условиях, когда любая новость негативно влияла на рынок жилья, падение могло быть еще больше, если бы не ипотека и не фантазия застройщиков и банков, предлагавших все новые схемы покупки жилья.
СРО А «Объединение строителей СПб» опросило ведущие строительные компании города, чтобы узнать, какие события и тенденции прошлого года они считают важнейшими. На первый план вышла упомянутая выше ипотека во всех ее проявлениях, на втором месте — снижение спроса на жилье в целом.
Жизнь в кредит
По данным петербургского управления Росреестра, в 2022 году в городе зарегистрировано 144,9 тыс. ипотечных сделок, что на 21% меньше, чем в 2021 году. Росреестр в Ленобласти говорит о 72,4 тыс. зарегистрированных договоров ипотеки, здесь снижение составило 15,9%. В статистике Росреестра не указано отдельно количество ипотечных договоров по первичному рынку, между тем количество кредитов здесь, может, и сократилось, но их доля в общем объеме сделок выросла до исторического максимума. Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), говорит о рекордных для рынка 93% ипотечных сделок в последние месяцы года. «Доля ипотеки в продажах жилья росла от месяца к месяцу. Больше всего сделок к концу года заключалось по программе господдержки, в том числе по дополнительно субсидированным программам, — 75% от общего объема ипотеки. 18% заняла семейная ипотека, и мы ждем, что в 2023 году ее доля будет только расти. Лишь 5% сделок — по стандартным ставкам, и 2% пришлись на IT и военную ипотеку», — рассказала она.
— Государственные программы льготной и семейной ипотеки, которые дополнительно субсидировались застройщиками, стали главной поддержкой для строительного рынка и главным трендом, — отмечает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Именно это позволило обеспечить максимально низкую ставку по кредитам и поддержать спрос.
— Этот инструмент остается главным драйвером продаж на первичном рынке недвижимости, — подтверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — В этом году до 90% сделок у застройщиков — ипотечные, причем основной объем — это собственные программы по субсидированию части кредита. Несмотря на возросшие цены на жилье, субсидируемая ипотека обеспечивает не только доступные ставки, но и подъемный ежемесячный платеж — например, в нашей компании он составляет от 18 тысяч рублей. Это в два раза меньше, чем по стандартной программе.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», говорит, что укрепилась роль взаимодействия банков и застройщиков в ипотечных программах: «Самыми заметными, повлиявшими на рынок, стали программы субсидированной ипотеки с минимальными ставками 0,01% годовых на весь период кредитования, ипотека траншами, льготные программы с господдержкой». По ее словам, продление срока действия ипотечных программ с господдержкой до 1 июля 2024 года на новых условиях станет безусловной поддержкой для рынка на будущий период.
— Как стало известно в декабре, льготную ипотеку для всех продлят на 1,5 года с повышением ставки до 8% и очень серьезно расширят семейную ипотеку, которая перестает быть узконаправленной и становится доступной для более широкого спектра семей с детьми до 18 лет, — подтвердил Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург». — И этот факт является наиболее значительным с учетом высокой рождаемости с 2005 по 2020 год. Особенно это касается крупных городов, где сосредоточено большее число платежеспособного населения с детьми в этом возрасте.
Но он при этом отмечает, что государство взяло курс на постепенное сворачивание механизма субсидирования ипотечной ставки. «В 2023 году этот фактор будет носить более нейтральное значение, а по мере завершения спрос, связанный с льготной ипотекой, будет затухать, — поясняет Владислав Фадеев. — Тем не менее при стабилизации экономической ситуации в целом — а мы надеемся, что это произойдет уже в 2023 году, — уровень ставок по ипотеке будет снижаться за счет того, что банки будут готовы выдавать ипотеку по более низким ставкам без субсидирования.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI, также называет сообщение о продлении льготной ипотеки до 2024 года позитивной новостью. А вот перспектива запрета всевозможных субсидированных программ с «околонулевыми ставками» от застройщиков явно не будет способствовать росту спроса.
Привыкаем к стрессу
Вторым трендом, о котором говорят все застройщики, является очевидное снижение спроса. Об этом же говорят и данные Росреестра. Так, в целом за год в Петербурге и Ленобласти количество договоров долевого участия сократилось на 12%. При этом ситуация в городе и области отличается. Если в Петербурге, по данным местного управления Росреестра, заключено за год на 18% меньше ДДУ (61 934 договора), то в Ленобласти, как сообщили опять же в Росреестре, их число выросло почти на 8%, до 23 272. Перетекание спроса на недвижимость в область связано, в первую очередь, с разницей в цене с городскими проектами.
Причины снижения спроса понятны: неуверенность в завтрашнем дне, снижение покупательской способности, сложная экономическая ситуация.
— Ключевой фактор, на мой взгляд, — геополитические события, которые привели к снижению спроса, разрыву логистических цепочек, переориентации на локального производителя, — говорит Владислав Фадеев. — В 2023 году динамика спроса также будет зависеть от макроэкономической ситуации — от того, насколько стабильной будет экономика, насколько существенны будут различные шоки, которые происходили в течение текущего года неоднократно.
По его словам, если ситуация в экономике будет стабильной, не произойдет дополнительных потрясений, связанных с геополитическими событиями, которые серьезно сжимают потребительскую активность, цены будут стабильными по крайней мере в течение первых месяцев 2023 года.
— Объем продаж сократился во всех сегментах, — констатирует Екатерина Немченко. — При этом новые проекты поступали в продажу в течение всего года. Существенно пополнилось предложение вторичного рынка. В результате невысокого поглощения сформировалось редкое по объему и разнообразию предложение. Чтобы поддержать продажи, застройщики предлагают широкий спектр акций и спецпредложений. Налицо сильная конкурентная борьба за покупателя. У покупателя есть возможность выбора и получения выгодных условий покупки.
Тренд на снижение спроса отмечает и Елена Петропавловская: «Сжимающийся рынок требует от девелоперов проявлять свое мастерство по максимуму, находить способы оптимизации затрат, в идеале без потери качества и с обеспечением дальнейшей возможности расширенного воспроизводства».
Анжелика Альшаева говорит о целом ряде серьезных потрясений, с которыми так или иначе пришлось справляться. Первым из них стали события конца февраля, когда пришлось в срочном порядке пересматривать стоимость квартир. «После событий февраля спрос более-менее восстановился только к августу, и уже в конце сентября нас ждало новое потрясение — мобилизация. Тогда наши клиенты массово отказывались от покупки квартир и даже расторгали уже подписанные договоры», — рассказала она.
Еще менее комфортно, чем первичный рынок, чувствует себя «вторичка». «Здесь не действуют программы господдержки, и как следствие — высокие ставки по ипотеке и «заморозка» цен, а в менее ликвидных объектах даже наблюдается их снижение, — говорит Ян Фельдман. — Для оживления рынка готового жилья требуются дополнительные меры и поддержка со стороны государства». Повышение активности на «вторичке» положительно отразится и на «первичке», когда заработают все звенья цепочки, отмечает он. Кроме того, субсидирование государством рынка готового жилья снизит количество запросов на ипотеку без первого взноса.
Владислав Фадеев отмечает на примере 2022 года, что каждое событие обладает все меньшей продолжительностью своего действия: «Период восстановления рынка в первом полугодии занял больше времени, чем в сентябре. Естественно, первый шок в феврале произошел от высокой базы прошлого периода, второй — уже от уменьшившегося объема рынка. Тем не менее именно время сокращения потребительской активности с каждым разом все короче. Если проводить аналогии, такое же развитие событий мы наблюдали и в годы пандемии».
Время изменений
Состав участников рынка поменялся не очень сильно, если говорить именно о строительных компаниях — в Петербурге наиболее важным был уход компаний «ЮИТ» и Bonava. C точки зрения поставок оборудования и стройматериалов изменения были более существенными.
— Уход компаний с западными корнями и экспансия известных игроков из других регионов однозначно окажут свое влияние на конкурентную среду, обновят предложение местного рынка, — комментирует Екатерина Немченко.
— Нам нужно было адаптироваться к уходу многих иностранных компаний и ускорять импортозамещение по некоторым направлениям, — сообщила Анжелика Альшаева. — К счастью, у «КВС» с этим было не так много сложностей. Например, в отделке мы давно используем качественные материалы российского и белорусского производства. Также мы устанавливаем лифты марки Steimberg, которые производятся у нас в стране.
Но так или иначе, замена стройматериалов и трудности с логистикой привели к росту себестоимости, хотя во второй половине года цены даже начали падать. «В течение года росли цены на материалы и другие ресурсы, возникали и решались логистические вопросы, которые тоже вызывают дополнительные затраты. Заметно возрастает доля социальной нагрузки в себестоимости», — отметила Елена Петропавловская.
В поисках партнеров
Прошлый год был отмечен также возросшей ролью риелторов в продажах новостроек. Как отмечает Ян Фельдман, их участие важно при выборе квартиры и на этапе заключения сделки,
— В этом году в структуре продаж большинства девелоперов стали преобладать агентские сделки, — говорит он. — И это закономерно, поскольку часть покупателей, особенно из регионов, очень осторожны и не готовы покупать недвижимость удаленно без надежного риелтора, которому они склонны больше доверять, чем застройщику. Сегодня через агентские каналы аккумулируется основной спрос.
Также важна и совместная работа застройщиков с банками — и не только в выдаче ипотеки. «Оценив преимущества работы по эскроу-счетам, девелоперы начали выстраивать более тесные взаимоотношения с банками, — говорит Ян Фельдман. — Обе стороны больше ориентированы на диалог и взаимовыгодные решения. Застройщики научились анализировать и корректировать проектные решения без ухудшения качества. Банки, в свою очередь, стали чаще видеть в нас партнеров, которые умеют создавать востребованный на рынке продукт, формировать нужную себестоимость за счет структурирования и оптимизации процессов, имеют хорошие компетенции в продажах».
При этом повысился и профессионализм сотрудников отделов продаж в самих компаниях. «Команды, занимающиеся продажами, работают над формированием новых инструментов и программ, помогающих совершить покупку», — говорит Екатерина Немченко. Внутри компаний, по ее словам, продолжается работа над текущими проектами и оценка перспектив будущих проектов: определяют их наполнение, используемые материалы и инженерные решения, оценивают квартирографию, ценовую политику «Результаты этой работы мы увидим в будущем, — комментирует Екатерина Немченко. — Пока же можно сделать предположение, что в новых проектах пока не суждено наблюдать увеличение площадей квартир или избыточное количество новаций и улучшений».
Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»
Фото: Андрей Бессонов / «Фонтанка.ру»
Источник: www.fontanka.ru
