На фоне дорожающей ипотеки арендный рынок Москвы продолжает накачивать мускулы. За три квартала ставки по медиане в среднем выросли более чем на 40%, а самых дешевых квартир уже в пять раз меньше, чем желающих их снять. Из приятного — новые арендные форматы и лояльность наймодателей к семейному составу арендаторов
Еще до того как ключевая ставка была поднята до 15%, BFM.ru рассказывал, что платить ипотеку в России стало почти вдвое дороже, чем снимать квартиру. ЦИАН, чьи расчеты были положены в основу этого утверждения, взял за основу среднюю стоимость однокомнатной вторички в городах-миллионниках и среднюю ставку ее аренды по состоянию на октябрь, а также средние параметры ипотечного кредита (первоначальный взнос в 20%, средний срок кредита в 25 лет и ставку 14,5% годовых).
Тогда получалось, что в среднем по России ипотечный платеж в 1,8 раза дороже аренды: 48 и 26 тысяч рублей в месяц соответственно. А самый большой разрыв был зафиксирован, в частности, в Москве — в 2,3 раза. По данным аналитиков, в столице средняя однушка на вторичном рынке стоит около 12 млн рублей, ежемесячный платеж по ипотеке составляет 118 тысяч, а аренда — 51 тысячу рублей.
Теперь, когда «ключ» находится уже на уровне 15%, расчеты ЦИАН, скорее всего, придется скорректировать, и не в пользу ипотеки. Поэтому интерес и к общему положению дел, и к деталям арендного рынка Москвы становится все более пристальным.
В конце октября «Дом.РФ» поделился выводами*, к которым пришел на основании собственной статистики и данных ЦИАН. Получилось, что за девять месяцев 2023 года столичное арендное предложение сократилось более чем на 66% и достигло уровня осени 2021 года. «Одна из ключевых причин сложившейся на рынке ситуации — стабильное вымывание ликвидного предложения: квартиры меньшей площади с минимальной арендной платой пользуются наибольшим спросом у арендаторов. По нашим подсчетам, в январе-сентябре этого года объем предложения однокомнатных квартир и студий упал на 73%, тогда как четырехкомнатных и более просторных квартир — на 39%. Пиковым по доле вымывания стал август, когда падение объема предложения однокомнатных квартир составило 34%, то есть почти половину всего объема снижения показателя за весь текущий год», — делится подсчетами директор по развитию арендного жилья «Дом.РФ» Вероника Янушкевич.
Как следствие, за три квартала 2023 года ставки аренды по медиане выросли более чем на 40% (с 60 тысяч до 87 тысяч рублей), что обусловлено преимущественно ростом средней площади лота в экспозиции (с 54 до 61 квадратного метра) и снижением недорогого качественного предложения. Отдельно стоит подчеркнуть, что при съеме жилья вопрос регистрации (главное различие между квартирами и апартаментами) почти не имеет значения, да и остальные апартаментные ограничения (по доступности социальной инфраструктуры, инсоляции, планировкам и так далее) не столь существенны, поэтому практически никакой ценовой разницы между арендными апартаментами и квартирами нет.
Логично предположить, что продолжающееся удорожание ипотеки увеличит спрос на рынке аренды, а стало быть, приведет к вымыванию уже не только стопроцентно ликвидного, но и хотя бы мало-мальски ликвидного или даже вообще любого предложения, сокращению срока экспозиции жилья и росту арендных ставок. Специалисты компании «ИНКОМ-недвижимость» отмечают, что, например, на столичном массовом рынке аренды спрос уже на 70% выше, чем год назад, а самых дешевых квартир, представленных в экспозиции, в пять раз меньше, чем желающих их арендовать.
В данных условиях наниматели все чаще объединяются и для экономии снимают жилье вскладчину: нынешней осенью таких заявок на треть больше, чем в прошлом году, подсчитали эксперты управления аренды квартир компании «ИНКОМ-недвижимость». При этом 70% совместных арендаторов — это люди, приезжающие в Москву на заработки, 20% — студенты и молодые специалисты, а 10% составляют москвичи, зарабатывающие на разнице между сдачей своих, более дорогих квартир и арендой чужих, более дешевых.
Наймодателям коллективная аренда тоже может быть выгодна. Во-первых, для многокомнатной квартиры в массовом сегменте трудно найти единоличных съемщиков или семью, и многие просто вынуждены сдавать такие объекты в коллективный наем. В 2023 году по сравнению с 2022 годом, когда спрос был относительно невысоким, количество трех- и четырехкомнатных квартир, переданных в совместную аренду, выросло на 21%, а двухкомнатных — на 9%, подсчитали аналитики.
Во-вторых, ставка найма для компании повышается на 10-15%. В-третьих, это менее хлопотно, чем сдавать жилплощадь покомнатно с оформлением отдельных договоров найма. Специалисты «ИНКОМ-недвижимости» отмечают, что аренда вскладчину оформляется стандартным договором найма, в качестве нанимателя указывается один ответственный квартиросъемщик (остальные обозначаются как проживающие в квартире) или можно прописать в графе «наниматель» нескольких человек. Чаще всего именно ответственный наниматель общается с собственником по поводу оплаты проживания и решает с ним все бытовые вопросы.
«Но есть нюансы. Например, иногда совместные наниматели хотят сэкономить еще больше. Поскольку при найме компанией стоимость проживания немного выше, чем при индивидуальном (или одной семьей), они делают так: один человек (или семейная пара) снимает квартиру вроде как для себя, а после туда вселяются остальные без оповещения собственника. Это нарушение договора найма обычно вскоре раскрывается, и либо с обманщиками расторгают договорные отношения, либо аренда переоформляется. Советую арендодателям не лениться проверять жилье раз в месяц и наладить отношения с соседями — они доложат о непорядке», — рекомендует заместитель директора управления аренды квартир компании «ИНКОМ-недвижимость» Оксана Полякова.
А вот сберовский аналитический центр «ДомКлик»*, изучив объявления о сдаче московских квартир на длительный срок, пришел к выводу, что сейчас в среднем почти в каждом втором объявлении есть отметка «можно с маленькими детьми» и в каждом четвертом — «можно с животными». Наибольший процент объявлений, в которых собственники указали возможность съема жилья с маленькими детьми, зафиксирован в Южном и Юго-Восточном (по 50%), Западном (47%) и Центральном (45%) округах, с животными — в Центральном (27%), Западном (26%) и Северном (22%) округах.
«Мы видим, что владельцы квартир лояльно настроены к арендаторам с маленькими детьми и домашними питомцами», — отмечает директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Алексей Лейпи. И, по его оценкам, для жильцов с маленькими детьми и животными отличие в стоимости аренды, как правило, не превышает 10%.
