В центре у воды. Чисто петербургские правила для девелопера, который хочет купить здание

Все больше девелоперов покупают для своих проектов здания в историческом центре Петербурга. Как правильно выбрать такой объект, чтобы и место подходящее, и обременений минимум?

Ответы на самые часто задаваемые вопросы «Фонтанке» помог найти Российский аукционный дом (РАД).

Хочу купить здание в историческом центре Петербурга для развития бизнеса. Как его правильно выбрать?

Один из первых критериев, на который надо сразу обратить внимание, — отсутствие у строения охранного статуса. Если дом не относится к объектам культурного наследия, это существенно ускоряет согласования проекта реконструкции в различных инстанциях.

Два таких объекта сейчас выставлены на аукционы РАД. Первый из них находится на проспекте Римского-Корсакова (дом 69, литера А). Это 5-этажное здание площадью 3,4 тыс. кв. м. Первоначально здесь была школа, построенная на месте рухнувшего в 20-е годы XX века дома, потом ПТУ, которое готовило специалистов для системы связи, потом лицей. С конца нулевых здание пустует.

Второй объект расположен на Матисовом острове (Матисов переулок, д. 4, лит.А). Комплекс бывших конюшен почтового ведомства был построен в 1890-х и в 1930 году реконструирован под автобазу. В составе лота два нежилых здания общей площадью 9,66 тыс. м2 и земельный участок под ними площадью 0,9 гектара. Сейчас там находятся авторемонтные мастерские.

— Это бывшая промышленная зона, застроенная еще в XIX веке. У здания удачная локация — в непосредственной близости от основных туристических достопримечательностей Петербурга, — сообщила «Фонтанке» Елена Тарасова, руководитель департамента по работе с корпоративными клиентами РАД.

Охранного статуса нет, но какие-то ограничения останутся?

Как мы уже сказали, эти здания не входят в число объектов культурного наследия, и это существенно упрощает согласование будущего девелоперского проекта и непосредственно сами работы. Однако ограничения остаются. Они связаны с тем, что лоты расположены в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Здания на Матисовом острове — исторические, поэтому их необходимо реконструировать с сохранением первоначальных технико-экономических показателей. Дом на проспекте Римского-Корсакова построен в 1936 году, так что его необходимо реконструировать в существующих габаритах или провести капитальный ремонт, — пояснила Елена Тарасова.

Как место влияет на инвестиционную привлекательность зданий?

Практически для любого проекта очень важно расположение. Центр города — естественная точка притяжения туристов и жителей, так как именно здесь наиболее насыщенная концентрация памятников культуры и архитектуры, общественных пространств, известных ресторанов и кафе.

Оба объекта, которые готовятся к продаже, расположены рядом с Коломной и ее достопримечательностями, а также недалеко от Театральной площади и Никольского Морского собора. Для любителей литературы эти места связаны с героями «Петербургских повестей» Гоголя, с произведениями Достоевского, стихами и поэмами Блока. Знатоки архитектуры и ценители городских легенд также найдут здесь много интересного. Неподалеку — общественные пространства, которые притягивают молодую и модную публику: например, Новая Голландия.

У обоих сооружений есть еще одна очень петербургская черта: близость к воде. Из окон здания, расположенного на проспекте Римского-Корсакова, открывается вид на канал Грибоедова и Аларчин мост. А комплекс в Матисовом переулке стоит на набережной реки Пряжки.

На что еще обратить внимание, выбирая объект для инвестиций?

Для успеха любого проекта очень важна транспортная доступность.

В пешей доступности от дома 69 по Римского-Корсакова — остановки наземного транспорта и метро «Сенная», в получасе неторопливой прогулки метро «Технологический институт» и «Балтийская».

Рядом — крупные магистрали, по которым можно перемещаться по центру города или выехать за его пределы: Лермонтовский проспект и Садовая улица.

От Матисова острова 35 минут пешком и существенно меньше на общественном транспорте (остановки совсем рядом) до метро «Садовая» и «Адмиралтейская». В недалеком будущем откроется станция метро «Театральная». Невский проспект в 3 км, съезд на ЗСД — в 4,5 км.

Как можно использовать исторические здания в Петербурге?

— В последние годы инвесторы стали активно приобретать здания в центре Санкт-Петербурга. Можно сказать, что процесс вовлечения в оборот и приспособления под современное использование объектов исторической застройки и ОКН набирает обороты. Исторические здания покупают под гостиницы, апартаменты, бизнес-центры, жилую и другие функции. Успех таким проектам гарантирует локация: центр Санкт-Петербурга крайне привлекателен для проживания и ведения бизнеса. Недвижимость здесь всегда пользуется спросом как со стороны арендаторов, так и со стороны покупателей, а ее стоимость неуклонно растет, — рассказала Елена Тарасова.

Что касается комплекса на Матисовом острове, который относится к историческим промышленным территориям, то такие объекты сейчас активно реконструируются под многофункциональные деловые пространства. Ближайший аналог — старая промышленная территория на Обводном, 199–201, «Обводный двор», перепланированная и реконструированная под бизнес-парк. При этом, в силу более удачного места, комплекс на Матисовом острове можно реконструировать с учетом исторической составляющей, с использованием гения места и особой атмосферы петербургской Коломны.

В комплексе на Матисовом острове сейчас работают арендаторы. Это усложнит жизнь инвестору?

Эксперт РАД полагает, что это, напротив, важное преимущество объекта. Его можно продолжать использовать по текущему назначению, а тем временем прорабатывать варианты развития территории. По словам эксперта, действующие договоры аренды обеспечат дополнительный доход инвестора на время разработки и согласования проекта.

Как купить эти здания?

На площадке вместе с информационным сообщением размещена вся информация об объекте, условиях заключения сделки и неизменная форма договора, который будет заключаться с победителем торгов.

Важно помнить, что торги Российского аукционного дома проходят онлайн. Поэтому чтобы принять в них участие, надо заранее зарегистрироваться в личном кабинете на ЭТП, получить аккредитацию, подать заявку и оплатить задаток. Кроме того, покупателю нужна электронная цифровая подпись и, если он действует как юридическое лицо, учредительные документы. Перечень необходимых документов можно найти в информационном сообщении к торгам. Со всеми техническими вопросами помогут сотрудники техподдержки РАД.

Как проходит аукцион?

Аукцион проходит так: после объявления о его начале, размещенном в открытой части электронной площадки, аукционный дом в закрытой части, доступной только для участников, оповещает о цене лота и шаге аукциона, а также о времени, которое осталось до окончания процедуры. На первый шаг претендентам дается 1 час. На все последующие — по 10 минут. То есть после каждого шага процедура продлевается на 10 минут, и у покупателей есть возможность перебить предложенную цену. Если за это время новых предложений сделано не будет, аукцион завершится.

А что с ценами?

Стартовая цена здания на проспекте Римского-Корсакова составляет 252 миллиона рублей. Комплекс на Матисовом острове стоит дороже — 508,6 миллиона рублей.

Эксперты полагают, что оба проекта — привлекательные и перспективные, а их цена соответствует рынку, и не исключают, что они уйдут с первых торгов.

Фото предоставлены «Российским аукционным домом»

АО «Российский аукционный дом», ИНН 7838430413