К отелям для охотников, киберспортсменов, любителей йоги и прочих «постояльцев узкого профиля» в профессиональной среде отношение неоднозначное. Однако такие гостиницы есть, и игрокам рынка недвижимости приходится решать, считать ли их создание особым направлением архитектурно-строительного бизнеса
Номерной фонд России в текущий момент способен принять 73 млн человек, при этом для реализации всего туристического потенциала необходимо создать еще примерно 238 тысяч номеров. Так считает министр экономического развития РФ Максим Решетников, слова которого приводит РИА Новости.
Для этого в рамках нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства» продолжается субсидирование строительства модульных гостиниц, а в рамках строительства крупных отелей по программе льготного кредитования уже реализуются проекты на 28 тысяч номеров, заявил Максим Решетников в конце сентября. «По запросу бизнеса пересмотрели механизм — установили предельную стоимость строительства в расчете на один номер в зависимости от категории звездности. Проект постановления с соответствующими изменениями согласован с Минфином и внесен в правительство. Ожидаем подписания в октябре, после утверждения запускаем второй этап конкурса — это даст еще 20 тысяч номеров», — отметил глава Минэка.
Он подчеркнул, что номерной фонд также будет увеличиваться за счет легализации гостевых домов, работающих в серой зоне: это 190 тысяч номеров к 2030 году. «Готовим с Госдумой законопроект об экспериментальном регулировании «серого» рынка. Предлагаем установить максимально простой механизм легализации и протестировать его в регионах», — сказал Максим Решетников.
Ответ на вопрос, строительства каких именно гостиниц ждет сегодня государство, в общем-то, озвучен не единожды и всем профессиональным игрокам рынка понятен. Прежде всего ставка сделана на создание крупных отельно-туристических комплексов в развитых или начинающих развиваться туристических местах, а также на быстровозводимые (модульные) кемпинги и глэмпинги, которыми можно быстро насытить рынок гостеприимства там, где подобное насыщение требуется. Плюс-минус могут рассчитывать на внимание со стороны властей те, кто создает гостевые дома в рамках развития сельского туризма, а также те, кто размещает отели в исторических зданиях (в том числе со статусом объектов культурного наследия) в рамках их реставрации и вовлечения в современный коммерческий оборот.
При этом не исключено, что какая-то часть новых отелей (хотя наверняка крайне малая) будет относиться к так называемым специализированным, ориентированным на одну, зачастую весьма узкую категорию постояльцев. То есть не просто на вообще всех пляжноотдыхающих или историко-культурно-развивающихся туристов, а конкретно на охотников и любителей йоги, серферов и киберспортсменов, владельцев ризеншнауцеров, исследователей жизни бабочек-махаонов, а также на тех, кто хочет временно окунуться в плотную охотничью, киберспортивную или какую-то иную атмосферу.
Надо сказать, что отношение к таким отелям в самой профессиональной среде неоднозначное. Руководитель центра стратегических разработок «Союз туризма и гостеприимства» Роман Еремян напоминает, что их очень-очень мало, считает, что их создание — «это такое хобби или же обмен денег инвесторов-дилетантов и фантазеров на суровый опыт» и сравнивает вопрос об их целесообразности с аналогичным вопросом «в отношении фабрики обуви для одноногих или завода по изготовлению вилок для левшей».
Роман Еремян руководитель центра стратегических разработок «Союз туризма и гостеприимства» «Спецсегмент любой потребительской экономики живет только при двух условиях: четко очерченный контингент за счет субсидированного спроса и нерыночное преимущество по цене/качеству за счет субсидирования расходов и цен. Современная туристическая инфраструктура очень капиталоемкая и трудоемкая. Обеспечить ее рентабельность можно только за счет эффекта масштаба и круглогодичной работы 365 дней с высокой добавленной стоимостью. Поскольку годовой календарь активности людей и отраслей имеет четкий ритм, невозможно обеспечить отдачу на капитал и высокую производительность труда в отеле (назовем все виды этим обобщенным названием), ориентируясь только на один узкий сегмент потребительского рынка. В этом отношении можно провести прямую аналогию с любой промышленностью: времена строительства экономики из артелей по производству одной контргайки или булавки остались примерно в середине XIX века, ровно то же самое происходит и в туристической отрасли. Правда, пока это не осознали в России: современная зарубежная туринфраструктура, обеспечивающая высокую рентабельность чистых активов (15-22-28% в год), — это объекты, по многообразию обслуживаемых сегментов и универсальности инфраструктурного состава больше похожие на промкомбинаты времен расцвета СССР. Закон повышения эффективности и конкурентоспособности за счет концентрации капитала работает здесь точно так же, как в производстве тракторов или железорудного окатыша. И, например, в стратегии развития туризма Италии средний размер в 31 номер обозначается как критическая проблема, свидетельствующая об утилитарности отелей и их ярко выраженной сезонности, а значит, низкой производительности труда и капитала. Прямо так и написано!»
Конечно, в России есть узкосегментированные отели, чей бизнес даже скептически настроенный Роман Еремян не может не признать работающим: например, ночлежки под видом хостелов, готовые занедорого приютить всех, кому нужен приют, или так называемые отели на час, являющиеся частью не туристической, а, скорее, совсем другой индустрии. Но все остальное — это почти всегда не бизнес, уверен эксперт: исключения крайне редки и лишь подтверждают общее правило.
У ведущего аналитика консалтингового бюро ATLAS Александры Тархановой иной взгляд на тему. По ее мнению, глобальный вектор, в том числе влияющий на гостиничный бизнес, — это постепенный переход от индустрий развлечений к индустриям впечатлений: современные туристы достаточно требовательны, они ждут от поездок не просто комфортного пребывания, но и запоминающегося опыта. «Нестандартные впечатления можно получить не только от достопримечательностей и культурной программы — сами гостиницы стремятся предложить гостям те самые впечатления. Тематические отели, пусть и ориентированные на узкую аудиторию, будут востребованы, если они дают возможность полного погружения: через концептуальный дизайн, дополнительную инфраструктуру, собственную программу мероприятий и развлечений», — считает эксперт.
В качестве примера Александра Тарханова приводит отель The Ultimate K-pop Experience в Сеуле, само название которого обещает невероятный опыт для поклонников этого музыкального жанра, возникшего в Южной Корее и вобравшего в себя элементы западного электропопа, хип-хопа, танцевальной музыки и современного ритм-н-блюза. От дизайна номеров до возможности позаниматься с лучшими танцевальными тренерами индустрии или пройти преображения в стиле k-pop звезд — все сервисы отеля ориентированы на одну аудиторию, хотя и все-таки довольно обширную.
Отель The Ultimate K-pop Experience в Сеуле. Фото: Booking.com
А в Hard Rock Hotel на Канарских островах любители рока смогут посетить мероприятия с участием лучших музыкантов со всего света, а также взять напрокат гитару вместе с профессиональными наушниками, медиатором и почувствовать себя знаменитым артистом. «При этом здесь поддерживают и тренд на здоровый образ жизни, но музыка также играет ключевую роль: расслабляющие композиции в спа-комплексе, восточные мантры в студии медитации и йоги и энергичные хиты в тренажерном зале», — рассказывает собеседница BFM.ru.
Александра Тарханова ведущий аналитик консалтингового бюро ATLAS «Можно выделить несколько глобальных трендов, которые напрямую влияют на гостиничный бизнес. Это внедрение цифровых технологий, экологическая повестка, интерес к необычным и аутентичным опытам, в том числе погружение в местную культуру и традиции, растущий тренд на оздоровительные практики, а также персонализированный сервис. Отели и гостиницы стремятся выделиться среди конкурентов уникальным дизайном и концепцией, локацией или нестандартными сервисами Интересно, как технологический тренд проникает не только в сервисы бронирования, но и в концепции отдыха. Отелей, специализирующихся на киберспорте и видеоиграх, становится все больше. Это происходит параллельно с ростом общего количества геймеров: согласно исследованию аналитической компании DFC Intelligence, мировая аудитория видеоигр сегодня достигает 3,7 млрд человек, а это почти половина населения Земли. Отели с киберспортивной тематикой активно развиваются в Азии и США — лидерах по развитию индустрии. Например, iHotel на Тайване имеет собственную мини-киберспортивную арену. В США есть множество отелей с игровыми станциями: Atari, Luxor, Downtown Grand, где концепция отражена в каждой детали — от фасада до дизайна интерьера. Игровая индустрия в России тоже на подъеме: от 10% до 17 % россиян так или иначе интересуются киберспортом, при этом ядро аудитории составляют мужчины до 25 лет. Также в России выделяется тренд на оздоровительный туризм: продолжающийся рост турпотока в бальнеологические курорты и санатории страны наблюдается с 2020 года. Согласно данным национального туроператора «Алеан», до 27% бронирований приходятся на лечебный туризм — по степени востребованности он уступает только пляжному отдыху. Популярность набирают не только традиционные санатории, но и новые проекты: ретриты и йога-туры, где оздоровление совмещается с культурной программой или духовными практиками, предлагая гостям тот самый нестандартный, запоминающийся опыт, который ищут современные туристы».
Серферский отель «Акватория лета» в Ейске, санкт-петербургский хостел-коливинг Community Heroes, перед заселением в который, говорят, даже предлагают пройти небольшое анкетирование, подтверждающее любовь будущего постояльца к компьютерным играм, и так далее, и так далее… Ну хорошо, а может ли и должен ли рынок недвижимости считать специализированные гостиницы неким отдельным направлением? Есть ли у них особенности, требующие от архитекторов, девелоперов и дизайнеров особого подхода и особого профессионального опыта?
Возьмем, к примеру, хилинг-отели (от англ. healing — «исцеление»), модные сегодня во всем мире и активно набирающие популярность в России. По оценкам исполнительного директора хилинг-проекта «Грин Флоу» Елены Нестеренко, каждый такой проект предлагает разные программы и процедуры, но цель у них одна — помочь гостям достичь гармонии и баланса, совместить отдых и оздоровление. Есть даже Международная ассоциация Healing Hotels of the World, которая регламентирует и стандартизирует деятельность хилинг-отелей: в настоящее время в нее входят более 100 отелей в 37 странах.
«Грин Флоу Роза Хутор» стал не только первым хилинг-отелем в России, но и первым российским отелем, который вошел в ассоциацию в 2017 году. Мы ежегодно проходим переаттестацию, подтверждая свое соответствие высоким международным стандартам. Мы видим, что индустрия развивается, и наши коллеги, хилинг-отель Mayrveda в Кисловодске, также стали частью ассоциации через четыре года после нас», — рассказывает Елена Нестеренко. И добавляет, что некие недвижимые особенности у хилинг-отелей конечно же есть.
Елена Нестеренко исполнительный директор хилинг-проекта «Грин Флоу» «Сердцем хилинг-отеля является термальная зона и оздоровительный центр, и им важно уделить особое внимание при проектировании. Можно сказать, что сам отель выстраивается вокруг хилинг-зон. Помимо этого, в проектировании важно учесть места для проведения мастер-классов и групповых занятий, отдыха. Для того чтобы разместить все зоны, мы провели полную реновацию арендованного здания под нашей первый отель на «Розе Хутор». Но важно понимать риски — при реновации уже готового здания можно столкнуться с тем, что инженерная инфраструктура не соответствует заданной концепции проекта и не может обеспечить необходимый уровень комфорта. Это, в свою очередь, может потребовать дополнительных финансовых вложений и временных затрат, превышающих изначальные планы. Так что в нашей компании было принято следующие проекты строить с нуля. Такой подход позволяет разрабатывать здания без необходимости адаптации к уже существующим структурам. Но этот процесс довольно длительный, так как только проектирование может занять около года, а строительство еще около двух лет. Иными словами, если сегодня принято решение о реализации проекта, первых гостей мы сможем принять не ранее чем через три года».
Важным для хилинг-отелей аспектом является окружающая природа, продолжает эксперт. «В этом плане Россия предоставляет множество возможностей для развития, особенно на Дальнем Востоке — на Байкале, в Якутии, на Сахалине, Курилах, Камчатке, в Приморье, которые обладают особыми ресурсами. Там действительно много настоящих «мест силы», где ощущается уникальная энергия природы. В связи с этим мы приняли стратегическое решение ориентироваться на восток и активно развивать свои проекты в этом регионе», — делится подробностями Елена Нестеренко.
Для справки: в ближайшие пять лет «Грин Флоу» планирует с участием кредитных организаций инвестировать в новые проекты около 15-20 млрд рублей. При доходности в пределах 10-15% срок окупаемости может составить 10-15 лет в зависимости от масштабности проекта — на такие инвестиционные показатели предлагают ориентироваться в компании.
И вот тут стоит передать слово архитекторам и дизайнерам, имеющим солидный стаж в деле реализации гостиничных проектов. Если речь все-таки идет о строительстве специализированного отеля (а хотя бы даже инвестор так развлекается или и правда платит таким образом за опыт), то о чем, с их точки зрения, надо думать в первую очередь и каких ошибок постараться избежать? Об этом в следующий раз.
