Дешёвой ипотеки больше не будет — в ближайшие пару лет точно, а на более длительный срок в наше время и загадывать нет никакого смысла. Более того, для тех, кто уже имеет кредиты, причём не только на покупку недвижимости, по ставке менее 10,66% годовых, они могут разом подорожать примерно до этого уровня. Пока говорить об этом несколько преждевременно, однако ряд категорий граждан РФ уже начали «брать на карандаш».

«Если в феврале 2024 года ЦБ прогнозировал, что по итогам года средняя ключевая ставка составит 13,5−15,5% годовых, а в 2025 году опустится до 8−10%, то теперь, согласно апрельскому прогнозу, в 2024 году «ключ» останется на уровне 15−16%, а в 2025 году снизится лишь до 10−12%.

Учитывая, что более-менее приемлемыми для ипотечников являются ставки не выше 12% годовых, которые возможны при ключевой ниже 10%, Центробанк, фактически, предлагает попрощаться с надеждами на доступную ипотеку в обозримом будущем. Возможно, ипотека вернётся к нам в 2026 году, когда ключевая ставка, согласно ожиданиям ЦБ, опустится до 6−7%. Но это не точно.

И в любом случае ещё как минимум года полтора рынку недвижимости придется существовать без дешевой ипотеки. На первый взгляд, только вторичному, ведь на первичном есть льготные программы, ставки по которым не зависят от политики ЦБ.

Проблема в том, что при ключевой ставке 16% льготная ипотека слишком дорого обходится казне, поэтому власти взяли курс на отказ от субсидирования ставок или, во всяком случае, на существенное ужесточение условий их получения", — пишет в своём исследовании руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко.

В настоящий момент «рыночная» ипотека декларируется от 18% годовых, де-факто — от 20% и выше. Любопытно, что все банки и прочие организации убрали со своих сайтов так называемые «ипотечные калькуляторы», теперь предлагается оставить свой номер телефона для того, чтобы вам программу ссуды рассчитали. Индивидуально. Всё, стандартизация ушла и, судя по всему, больше не вернётся.

Более-менее стандартный сейчас лишь первоначальный взнос, без которого с вами даже говорить не будут — от 30% стоимости объекта недвижимости. А в ряде случаев, причём таковых становится всё больше — и от 50%. Причём именно что «от», соискателей кредита, у которых на руках именно эта минимально необходимая сумма, чаще всего отшивают.

Льготная ипотека, действительно, умерла. Но проблема отнюдь не в больших расходах государства, руководитель ИРН тут ошибается.

Государству, действительно, приходится отдавать побольше, но суть не в этом. Риски того, что рынок обвалится, и залоговая недвижимость «превратится в тыкву», принимают на себя банки.

А власти — они лишь доплачивают кредитным организациям некую разницу между рыночной и «льготной» ставками, они ничем не рискуют. Так что «льготную» ипотеку закрывает не государство, а бизнес — опасно, однако!

Впрочем, многие граждане, у которых имеются действующие «льготные» ипотечные договора, сейчас тоже чувствуют себя крайне неуютно.

Дело в том, что с 2024 года больше не действует освобождение от НДФЛ материальной выгоды от экономии на процентах по кредитам со ставкой менее 2/3 от ставки рефинансирования. Не знали? А власти это и не афишировали — Федеральная налоговая служба (ФНС) «обрадовала» этим всех только в середине февраля 2024 года.

«На пальцах»: положим, у вас льготная ипотека под 6% годовых, 2/3 от нынешний ставки ЦБ РФ — 10,66% годовых. Ваш «доход» 4,66% годовых, с него извольте платить налог в 35%. То есть 6% годовых превращается примерно в 8% годовых, а то и поболе — тут как уже мытари посчитают… Приведённая методика далеко не единственная.

В вышеозначенном разъяснении ФНС написано, что не платить можно лишь в том случае, если в счёт этих начислений гасится налоговый вычет. То есть этот вычет у вас «сгорает», причём за просто так. В счёт «льготной» ипотеки.

Вроде как ранее было письмо департамента налоговой политики Минфина России от 3 ноября 2020 года № 03−04−05/95889 «О налогообложении НДФЛ дохода в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами», где разъясняются некие моменты. Правда, крайне двусмысленно и невнятно — толковать можно и так, и этак.

Например, означено, что «соответствующие заемные (кредитные) средства получены налогоплательщиком от организации или индивидуального предпринимателя, которые признаны взаимозависимым лицом налогоплательщика либо с которыми налогоплательщик состоит в трудовых отношениях». То есть дали выгодный кредит на работе — плати.

Или вот так — «такая экономия фактически является материальной помощью либо формой встречного исполнения организацией или индивидуальным предпринимателем обязательства перед налогоплательщиком, в том числе оплатой (вознаграждением) за поставленные налогоплательщиком товары (выполненные работы, оказанные услуги)». Это вообще можно трактовать как угодно. Государство дало тебе «льготный» кредит, значит, это не просто так. Плати.

К тому же в февральском письме ФНС ничего минфиновское разъяснение не упомянуто, видимо, оно уже утратило свою силу. Впрочем, это не более чем разъяснение, которое написал некий заместитель директора департамента Виктор Сашичев. Мог и ошибиться…

«У меня действующий ипотечный договор, „льготный“. Нас таких в банке уже всех переписали, ещё зимой, но пока никого ничего платить не заставляют. Говорят, что начальство решает проблему — типа прикроют. Если смогут… И, видимо, не всех. В целом очень тревожно», — рассказывает IT-специалист одной очень крупной кредитной организации Дмитрий.

Их, может, и прикроют, но ведь есть миллионы «льготников» и тех, кто просто брал «рыночную» ипотеку в 2019—2020 годах под 7−8% годовых, тогда такая возможность имелась. Если всех тех, у кого ипотека, а также все прочие ссуды, включая автокредиты, начать щемить — а это миллионы человек! — то всё посыплется. Рынок недвижимости в первую очередь.

Там, в общем-то, и так уже не всё хорошо. Пока откровенно «авральной» аналитики нет, но негативные тенденции, увы, приходится констатировать. Чтобы не выдавать совсем уж наглую ложь. Так, по данным консалтинговой компании SRG, в апреле снижение цен на вторичное жилье было зафиксировано в 14 российских городах, тогда как в марте — всего в пяти. Цифры падения цен тоже приводятся смешные, но на них никто и не обращает внимания. Тем не менее тенденция налицо. И в банках по этому поводу очень тревожатся.

А если ФНС ещё и включит новую норму, то мало никому точно не покажется. Видимо, потому и не включает. Но зачем-то же вышло февральское «напоминание», всё ведь, наверное, делается не просто так.

Источник

Повышение ставки рефинансирования до 16% очень синхронно совпало ещё с одним событием в сфере кредитования — условия по субсидированной государством («льготной») ипотеке были сильно ужесточены. По сути, налицо совершенно запретительные параметры, создающие практически непреодолимую преграду для получения данного вида ссуд. Риэлтеры уже в панике — даже за две предновогодние недели цены на недвижимость могут сильно просесть.

«Правительство приняло решение скорректировать ряд параметров льготных ипотечных программ. Новым постановлением до 30% повышен взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Эта мера направлена на повышение качества кредитов. Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн рублей», — говорится в официальном документе.

Как и предсказывала «Свободная пресса», до лета власти ждать не стали, и «новогодний подарок» состоялся. Причём его даже усугубили, срезав максимальный размер кредита. Что, как несложно догадаться, очень сильно ударит по рынку недвижимости в Москве, Питере и всех крупных городах.

Треть стоимости недвижимости при нынешних ценах — это очень много, такие деньги у большинства россиян отсутствуют. 6 млн рублей кредита при означенном первоначальном взносе соответствует 8,6 млн рублей стоимости объекта недвижимости. В столице на эти деньги пока даже однокомнатную квартиру не купить. Или расчёт на то, что ценам предстоит сильно упасть?

«Мы считаем, что есть признаки перегрева на ипотечном рынке, и один из этих признаков — разница в ценах на первичном и вторичном рынке. По нашим данным, эта разница сейчас составляет 42%. Такой разрыв создает риски прежде всего для граждан, которые могут попасть в ситуацию, когда им будет сложно обслуживать кредит, а окажется, что на вторичном рынке жилье в среднем на 40% дешевле», — говорит глава Банка России Эльвира Набиуллина.

С логикой тут всё в порядке, всё так и есть. Понятное дело, цены на «первичку» сейчас рухнут. А на «вторичку»? Судя по всему — тоже, так как банки уже начали поднимать стоимость «обычной» ипотеки. Сразу после объявления новой ставки ЦБ об этом заявили в ВТБ, значит, вскоре подтянутся и все остальные.

«Длительный период действия высокой ключевой ставки критичен для рынка недвижимости. На вторичном рынке, где нет льготных госпрограмм, ставки могут стать заградительными. Если ключевая ставка будет удерживаться на нынешних значениях, это уже в первом квартале может существенно сказаться на объеме сделок на рынке вторичного жилья. Что повлечет за собой сокращение сделок и в сегменте новостроек, как это было уже весной 2022 года — граждане не смогут покупать новостройки на средства от продажи в старом фонде», — считает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Но то ли ещё будет! Центробанк готовит новые правила регулирования ипотечного рынка, направленные, прежде всего, на улучшение качества заёмщиков. Это касается как «льготной» ипотеки, так и любой другой.

«Мы поддерживаем те меры, которые готовит сейчас правительство по уточнению параметров „льготной“ ипотеки. На наш взгляд, это приведет к некоторому охлаждению ипотеки, но основной эффект на портфель ипотеки в целом будет оказывать повышение ключевой ставки. Также влияние оказывают наши макропруденциальные меры, которые с 1 января еще будут дополнительно ужесточены», — отметила Эльвира Набиуллина.

То есть случится ещё один дополнительный пинок ценам. Вниз, естественно.

«После повышения ключевой ставки Центробанка и значительного удорожания ипотеки мы зафиксировали падение стоимости на „вторичку“ примерно на 5%. До конца года текущие цены не сильно изменятся, а с начала 2024 года темпы снижения могут ускориться и достичь к февралю 20%», — прогнозирует гендиректор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева.

Правда, прогноз этот был сделан до повышения ставки ЦБ и до публикации информации о «запретительных» параметрах льготной ипотеки. Так что будет ещё веселей.

«Я не готова предсказать на сколько всё упадёт, но цены пойдут вниз шустро и весело. Уже пошли, причём давно, просто об этом не принято говорить. Но сейчас может и вовсе случиться обвал. Прогнозировать что-то точно, давать какие-то цифры, считаю, бессмысленно. Новости, влияющие на рынок, появляются нынче часто, и до Нового года таковые тоже ещё будут. Понятно лишь одно — в ближайшие полгода-год, а то и больше, ничего покупать не стоит», — рассуждает частный риэлтер Татьяна Иванова.

«Арктическая» и «дальневосточная» льготные ипотечные программы останутся, и их, быть может, даже распространят и на вторичный рынок — новостроек там не хватает.

«Программа семейной ипотеки может быть продлена после 1 июля 2024 года. Правительство сейчас думает над тем, чтобы её продлить. Конечно, оно должно исходить из реальных возможностей бюджета. Но лучше думать в сторону продления семейной ипотеки. Там и первый взнос минимальный, 20%, и ставка в 6%, а если в семье трое и более детей, полагается жилищная субсидия», — заявил в ходе прямой линии президент России Владимир Путин.

Правда, всё это на стабилизации спроса на рынке недвижимости никак не скажется. Молодым семьям даже на еду не хватает, не то что на ипотеку, здесь потенциальных покупателей самый минимум. Все поедут на Дальний Восток и в Мурманск-Архангельск, приобретать там новостройки? Даже не смешно. Да и нечего там приобретать, планы распространить льготные программы на «вторичку» появились не от хорошей жизни.

Обратная сторона у медали, конечно же, имеется и тут. Во-первых, на власти сейчас начнётся мощнейший наезд со стороны застройщиков, которые наклепали целые города — они стоят нераспроданными и уже разрушаются. Причём число пустых кварталов продолжает расти, стройки почему-то не останавливают. Не иначе владельцы на что-то надеются.

Во-вторых, в связи с изменением рыночной стоимости объектов недвижимости банкам придётся как-то пересматривать свои взаимоотношения с клиентами. Положим, человек должен 10 млн рублей, ставка 15% годовых, ссуда на 20 лет. Недвижимость, находящаяся в залоге, изначально стоила 12 млн рублей, но внезапно подешевела до 6 млн рублей. При этом аннуитетных платежей заплачено всего на 3 млн рублей — за два года. Как дальше быть?

Понятное дело, про 20 млн рублей потенциальной прибыли придётся забыть, но от этого не легче. Вернуть бы своё. А его много — портфель ипотеки превышает 16 трлн рублей! И если пока он как бы обеспечен залогами, но в самое ближайшее время это может сильно обесцениться. Судя по всему, ЦБ опять придётся вмешиваться и разруливать ситуацию. Которая грозит системными потрясениями во всей российской экономике.

В-третьих, изменится ситуация на рынке стройматериалов. По идее, вслед за уменьшением спроса со стороны строителей — возведение новых бесчисленных кварталов должно остановиться — всё должно подешеветь в связи с резким уменьшением спроса. Но мы живём в стране, где логика совершенно извращённая. Строительный бизнес, лишившийся сверхприбылей от застройщиков, может, наоборот, взвинтить цены на сталь, цемент, кирпич, лес и штукатурку.

Резкое падение цен на недвижимость было неминуемо, так как стоимость квадратного метра уже давно неадекватна доходам населения. Льготная ипотека лишь поддерживала этот дисбаланс, и вот её не стало. В целом новость хорошая, а все «нюансы», в принципе, решаемы.

Источник